안녕하세요. 서울 상업용 부동산 인사이트 미디어 BLOC입니다.
최근 빌딩 중개 현장에서 가장 자주 받는 질문 가운데 하나가 "적은 현금으로 꼬마빌딩에 진입하려면 공동투자가 답인가"라는 물음입니다. 이번 칼럼은 빌딩 중개 실무의 시각에서 공동투자(인적 레버리지)의 본질과 위험, 그리고 계약 단계에서 반드시 짚어야 할 항목을 정리합니다.
가파른 금리 인상 속도 — 시장 진입 장벽이 달라졌다
물가 상승률이 급격하게 상승하면서 인플레이션을 막기 위하여 금리 인상이 빠르게 진행되었습니다. 이전의 낮은 금리 환경과 달리, 현재는 기준금리 3.5%라는 다소 높은 금리가 형성되어 있습니다. 금리가 인상됨에 따라 투자자들은 이전처럼 레버리지를 70%, 80%까지 활용할 수 없게 되었고, 빌딩 투자의 진입 장벽 자체가 한 단계 높아졌습니다.
흥미로운 점은 같은 기간 동안 "건물을 이미 보유한 사람"과 "현금 실수요자" 사이의 양극화가 오히려 심해졌다는 사실입니다. 실수요자는 단지 현금을 가지고 있었을 뿐인데, 인플레이션으로 인하여 현금 가치가 급격히 하락하고, 반대편 자산의 값은 빠르게 상승하였기 때문입니다.
부동산 시장에 있는 현장 중개인이나 실제 투자자 입장에서 보면, 코로나 이후 시작된 3년 - 4년이라는 짧은 사이클은 자산 양극화를 압축적으로 경험하게 만들었습니다. 결과적으로 현금을 보유하고 있을수록 실질 구매력이 줄어드는 흐름이 이어졌고, 다소 높은 금리 수준에도 불구하고 현금을 빌딩 건물로 교환하려는 수요가 오히려 늘어났습니다.
짧은 기간에 만난 인연과의 공동투자, 견제가 필요하다
문제는 이렇게 실수요가 많아지면서 "적은 현금"으로 건물 빌딩을 매입하려는 수요가 함께 늘었다는 점입니다. 적은 현금으로 건물을 매입하기 위해서는 결국 금융 레버리지만으로는 부족하고, 인적 레버리지까지 활용하는 사례가 많아집니다. 여기서 인적 레버리지란 곧 공동투자를 의미합니다.
요즘 SNS 채널을 보면 공동투자에 대한 이야기가 너무 많이 나오고 있습니다. 그렇다면 과연 공동투자는 정말 옳은 선택일까요?
BLOC의 입장은 분명합니다. 맞고 틀림을 떠나, 공동투자는 자산 증식을 위한 "필요한 옵션 가운데 하나"라고 봅니다. 적은 현금을 보유한 투자자 입장에서는 적은 자본으로 건물에 진입할 수 있다는 것 자체가 상당히 큰 메리트로 받아들여질 수밖에 없습니다.
다만 짚고 넘어가야 할 것은, 무분별한 공동투자는 정말 위험하다는 사실입니다. 여기서 말하는 무분별한 공동투자란 일면식도 없는 사람들이 만나 공동투자를 진행하는 경우를 뜻합니다.
실제로 부동산 재테크 모임, 강의 모임 등을 통해 만나 공동투자를 하는 사례가 상당히 많습니다. 성향이 정말 잘 맞는 분들끼리만 모인다면 문제가 되지 않겠지만, 현장 경험상 성향이 잘 맞더라도 개개인이 처해진 상황이 다르기 때문에 결국 문제가 발생하는 경우가 적지 않습니다.
오랫동안 가까운 관계에서 진행되는 공동투자는 서로의 자금 사정과 자금 플로, 매입 방향, 건물을 보는 시선까지 어느 정도 알고 있고 신뢰가 형성되어 있어, 이견이 잘 발생하지 않습니다. 반면 짧은 기간 안에 관계를 형성하여 투자에 들어가는 경우에는 이야기가 달라집니다. 서로가 어떤 성향인지, 어떤 자금 플로를 가졌는지 단기간에 파악하기 어렵고, 신뢰 또한 충분히 구축되기 어렵습니다. 같이 투자를 시작했지만 각자 처해진 상황이 달라, 원치 않는 방향으로 흘러갈 가능성이 커집니다.
공동투자 계약서, 반드시 들어가야 할 항목
이러한 리스크를 방지하기 위해서는 공동투자 계약서를 상당히 꼼꼼하게 작성하여야 합니다. 공동투자 계약서란 말 그대로 임대 사업자를 같이 영위하는 공동사업을 진행하기 위한 약정서라고 이해하시면 됩니다.
공동투자 계약 시 필요한 6가지 핵심 항목
- 정확한 지분관계 — 각 투자자의 지분 비율을 숫자로 명확히 못박아야 추후 분쟁 소지를 줄일 수 있습니다.
- 매입 시기와 매각 시기 — 진입 시점뿐 아니라 출구 시점까지 사전에 합의해 둘 필요가 있습니다.
- 매각 시기에 대한 의논 — 예를 들어 2년 뒤 매각을 검토하며, 과반수 의견에 따라 찬반을 나누는 식의 의사결정 룰을 명문화합니다.
- 세금에 대한 이슈 및 임대료·관리비 지분 정산 — 임대 수익과 비용을 지분에 따라 어떻게 배분할지, 세무 처리는 어떻게 할지를 구체적으로 적습니다.
- 건물 관리에 대한 부담 부분 — 관리비, 시설 보수, 임차인 관리 등의 실무 부담을 누가 어느 만큼 책임지는지 정해 둡니다.
- 법인 청산에 대한 내용 — 공동사업이 끝나는 시점, 즉 법인이나 공동사업체가 청산될 때의 절차와 잔여 자산 분배 방식까지 미리 약정합니다.
BLOC 시사점
금리 3.5% 시대의 꼬마빌딩 시장은, 금융 레버리지에만 의존하던 시기보다 "누구와 함께 들어가느냐"가 훨씬 중요한 변수가 되었습니다. 공동투자는 자본이 부족한 투자자에게 분명히 유효한 옵션이지만, "짧은 기간에 형성된 관계"와 "부실한 계약서"라는 두 가지 조건이 겹치면 자산 증식이 아니라 자산 파괴의 통로가 될 수 있습니다.
빌딩 중개 현장의 관점에서 정리하면, 공동투자의 성패는 결국 두 가지로 압축됩니다. 첫째, 자금 플로와 보유 기간에 대한 인식이 비슷한 파트너인가. 둘째, 매각·세금·관리·청산까지 명문화된 계약서가 존재하는가. 이 두 가지를 통과한 공동투자만이 인적 레버리지의 본래 의미, 즉 "적은 현금으로 더 좋은 자산에 닿는 길"이라는 정의에 부합한다고 봅니다.
