안녕하세요. 서울 상업용 부동산 인사이트 미디어 BLOC입니다.
오늘 BLOC가 짚어볼 이야기는 OECD 국가 중 가계부채 3600조로 세계 1위인 대한민국 거시경제와, 이와 연관된 상업용 빌딩 시장이 받는 영향입니다.
가계부채 3600조와 거시경제
코로나19 이후 정부는 양적완화와 금리 인하로 유동성을 풀었고, 갈 곳 없는 자산은 부동산이라는 실물 자산으로 몰려 이례적인 거래량과 가격 상승을 만들었습니다. 이후 정부는 2021년 8월부터 기준금리를 0.5%에서 3.5%로 3%포인트 올리며 긴축을 주도했지만, 경제지표가 꺾이며 스태그플레이션이 발생하고 있습니다.
가계부채는 3600조로 세계 4위, 전세보증금을 합하면 사실상 1위입니다. 한 명당 약 6000-7000만 원의 빚을 안고 있는 셈입니다. 한미 기준금리 역전 폭은 1.75%포인트로 전례 없는 수준이며, 기업 부채 증가 속도 역시 세계 4위로 부실 대출 문제가 본격화될 가능성이 큽니다.
빌딩 시장의 양극화
상업용 빌딩 시장은 2019-2022년 유동성이 실물 자산으로 쏠리며 2006년 이후 역대 최다 거래량을 기록했고, 상업·업무용 부동산 거래 비중은 서울이 26.7%로 가장 높았습니다. 역사상 최저 0.5%포인트 금리가 뒷받침되며 2017-2022년 레버리지 투자 트렌드가 자리잡았지만, 2022년 하반기 금리가 3%를 넘어서면서 거래량은 급격히 줄었습니다.
3년이라는 짧은 기간 안에 빌딩 시장의 양극화는 크게 벌어졌습니다. 예를 들어 3년 전 30억으로 100억 건물을 매입할 수 있었다면, 그 100억 건물은 현재 200억, 300억으로 올라 매입한 사람과 실수요 사이의 부의 양극화가 벌어졌습니다. 상업용 부동산은 공급량이 정해진 비탄력적 시장이라 초과수요가 몰리면 지가 상승이 동반될 수밖에 없습니다.
건설자재값과 강남·판교 임대 시장
2022년 기준 건설자재값은 2013년 이후 최고치를 기록했습니다. 2019년 이전 근린생활시설·오피스 신축 비용은 연면적당 450만 원에서 600만 원 수준이었지만, 2023년에는 연면적당 900만 원에서 1200만 원으로 약 두 배 상승했습니다. 신축·리모델링 프리미엄은 매매 대금에 그대로 반영되어 직전 최고가를 앞지르는 거래가 이어졌습니다.
임대 시장도 마찬가지였습니다. 중소벤처기업부에 따르면 2019년 벤처 투자실적은 종전 최대치인 4조 원을 넘은 4조 3천억 원, 2021년에는 5조 원을 기록했습니다. 유동성 호황을 누린 스타트업·벤처기업은 인적·인프라 확장으로 오피스 임대료를 끌어올렸고, 특히 강남구와 판교 임대료는 신고가를 형성했습니다. 강남은 통임대 수요도 많았습니다.
그러나 2021년 하반기 긴축 전환 이후 시중 자금이 안전자산으로 빠지면서 벤처캐피털·액셀러레이터 투자가 위축되었고, 스타트업·벤처기업은 기업가치 하락과 인력 감축이라는 위기로 번졌습니다.
현재 시장 — 보수적 접근이 필요한 이유
현재 빌딩 시장은 거래량 하락과 공실률 증가가 동시에 진행 중입니다. 코로나19와 비슷한 지가 상승을 기대하기는 어렵습니다. 노후 주택이나 나대지를 단순 거래지표만 보고 싸게 매입했다고 착각하기 쉽지만, 신축·리노베이션이 들어가면 건설자재값과 인건비 상승으로 추가 현금 투입이 커지고 매입원가가 올라 환금성이 떨어집니다. 그렇기에 보수적 접근이 현명합니다.
그럼에도 매입하는 두 가지 케이스
첫 번째는 소액대 건물 투자자입니다. 전체 거래량의 절반 이상은 100억 대 이하 꼬마빌딩이며 200억 이상 거래는 턱없이 적습니다. 현금자산이 10억에서 20억 정도인 수요자들이 마땅한 투자처가 없어 건물로 몰리는 영향이 큽니다.
두 번째는 실수요자의 사옥 매입입니다. 서울시 기준 환산보증금 9억 원 [(월세×100)+보증금] 이하에만 임대료 5% 인상률 제한이 적용됩니다. 강남구 IT 업종 50명 이상 기업은 1인당 3-6평 사용 기준 약 200평에서 300평 오피스가 필요하고, 300평 기준 NOC(전용면적당 가격)는 13만 원에서 신축 16만 원입니다. 300평 × 16만 원 = 월 4800만 원, 1년 5억 7천만 원의 고정 비용이 발생합니다. 매몰비용 4800만 원을 매달 지불하는 대신 대출이자로 상계해 비용처리하고 자본이득까지 노릴 수 있다면, 사옥 매입은 충분히 합리적 선택지가 됩니다.
안전마진이 확연한 급매·상속 매물이라면 시장 불안정성과 무관하게 매입할 수 있습니다.
BLOC 시사점
가계부채 3600조와 한미 기준금리 역전 1.75%포인트라는 전례 없는 거시 압력 아래에서, 서울 상업용 빌딩 시장은 양극화·공실률·자재값이라는 세 변수를 동시에 안고 있습니다. BLOC는 지가 상승 추세 연장이 아니라 임대 수익률·환금성·매입원가의 삼각 균형이 현 시점의 핵심 판단 기준이라고 봅니다.
