안녕하세요. 서울 상업용 부동산 인사이트 미디어 BLOC입니다.
이번 칼럼은 2026년 3월 초까지 정리된 서울 강남3구(강남·서초·송파) 및 한강 인근 강북권(성동 옥수, 강동 고덕)의 빌딩 매매 사례 8건을 BLOC이 동일한 포맷으로 분석한 자료입니다. 25.8억 원대 강동권 꼬마빌딩부터 282억 원의 대치동 중규모 빌딩까지, 가격대와 용도지역, 입지 특성이 매우 다른 매물들이 한 흐름 안에 들어와 있습니다.
강남3구·강북 한강권 빌딩 매매 한눈에 보기
이번 거래 8건의 핵심을 먼저 정리하면 다음과 같습니다.
- 강남구 대치동 949 — 282억 원, 제3종일반주거지역, 삼성역 도보권 (본 사례 최고 거래금액)
- 강남구 역삼동 809-1 — 150억 원, 제3종일반주거지역, 신논현역 (대지 평당가 31,187만 원, 최고 단가)
- 서초구 서초동 1553-16 — 175억 원, 일반상업지역, 서초역
- 송파구 가락동 197-16 — 59억 원, 제2종일반주거지역, 개롱역
- 송파구 잠실동 315 — 50억 원, 제2종일반주거지역, 삼전역
- 송파구 가락동 128-8 — 48.65억 원, 제2종일반주거지역, 경찰병원역
- 성동구 옥수동 362-1 — 78억 원, 제2종일반주거지역, 옥수역
- 강동구 고덕동 195-3 — 25.8억 원, 제2종일반주거지역, 상일동역
거래금액 기준 최고가는 강남구 대치동 949의 282억 원, 대지 평당가 최고는 강남구 역삼동 809-1의 평당 31,187만 원입니다. 가격은 절대값 대비 단가에서 강남 코어 토지가 어떻게 평가받는지를 잘 보여 줍니다.
강남구 대치동 949 — 삼성역 도보권 282억 원 중규모 빌딩
건물 개요
- 소재지: 강남구 대치동 949
- 거래금액: 282억 원
- 용도지역: 제3종일반주거지역
- 연면적: 2494.69㎡ (754.64평 / 평당 3,737만 원)
- 대지: 576.2㎡ (174.30평 / 평당 16,179만 원)
- 건폐율: 46.73%
- 용적률: 282.14%
- 건축년도: 1989년
- 근처 지하철역: 삼성역
Selling Point
- 삼성역 도보권, GBC·MICE 인접 권역으로 장기 가치 상승 기대
- 대지 576.2㎡(174.30평) 중규모로 단독사옥·임대·재건축 시나리오 모두 검토 가능
- 건폐율 46.73%·용적률 282.14%의 제3종일반주거지역 표준 스펙
- 거래금액 282억 원은 본 사례 8건 중 최고가, 강남 핵심부의 토지 단가를 재확인
강남구 역삼동 809-1 — 신논현역 인근 평당 31,187만 원 토지
건물 개요
- 소재지: 강남구 역삼동 809-1
- 거래금액: 150억 원
- 용도지역: 제3종일반주거지역
- 연면적: 155.74㎡ (47.11평 / 평당 31,839만 원)
- 대지: 159㎡ (48.10평 / 평당 31,187만 원)
- 건축년도: 1973년
- 근처 지하철역: 신논현역
Selling Point
- 신논현역 인접, 강남 대로변 후면의 핵심 입지
- 대지 평당가 31,187만 원으로 본 사례 8건 중 최고 단가
- 1973년 준공 노후 건물 — 재건축·신축 개발 시나리오 우선
- 작은 면적이지만 강남 코어 입지로 평당가 프리미엄 견조
서초구 서초동 1553-16 — 서초역 일반상업지역 175억 원 빌딩
건물 개요
- 소재지: 서초구 서초동 1553-16
- 거래금액: 175억 원
- 용도지역: 일반상업지역
- 연면적: 1732.34㎡ (524.03평 / 평당 3,339만 원)
- 대지: 265.1㎡ (80.19평 / 평당 21,822만 원)
- 건폐율: 58.77%
- 용적률: 518.53%
- 건축년도: 2004년
- 근처 지하철역: 서초역
Selling Point
- 서초역 인접 일반상업지역, 법조타운·교대상권 배후 수요
- 건폐율 58.77%·용적률 518.53%로 상업지역 고밀도 활용 사례
- 연면적 524.03평 중형 빌딩, 임대 수익형 자산으로 적합
- 2004년 준공으로 본 사례 8건 중 상대적으로 최신축
송파구 가락동 197-16 — 개롱역 도보권 59억 원대
건물 개요
- 소재지: 송파구 가락동 197-16
- 거래금액: 59억 원
- 용도지역: 제2종일반주거지역
- 연면적: 935.92㎡ (283.12평 / 평당 2,084만 원)
- 대지: 370.3㎡ (112.02평 / 평당 5,267만 원)
- 건축년도: 1988년
- 근처 지하철역: 개롱역
Selling Point
- 개롱역 도보권, 가락동 주거·근생 혼재 입지
- 대지 370.3㎡(112.02평)로 본 사례 8건 중 두 번째로 넓은 부지
- 평당가 5,267만 원으로 가락·잠실 권역 대비 합리적 진입가
- 1988년 준공 노후 건물, 리모델링 또는 신축 개발 여지
송파구 잠실동 315 — 삼전역 인근 50억 원대 꼬마빌딩
건물 개요
- 소재지: 송파구 잠실동 315
- 거래금액: 50억 원
- 용도지역: 제2종일반주거지역
- 연면적: 655.5㎡ (198.29평 / 평당 2,522만 원)
- 대지: 248.5㎡ (75.17평 / 평당 6,651만 원)
- 건폐율: 59.65%
- 용적률: 232.29%
- 건축년도: 1994년
- 근처 지하철역: 삼전역
Selling Point
- 삼전역 인접 잠실 주거지역, 50억 원대 진입가
- 건폐율 59.65%·용적률 232.29%로 제2종일반주거지역 활용도 양호
- 연면적 198.29평 4~5층 규모의 전형적 꼬마빌딩
- 잠실 상권·MICE 배후 주거지로 임대 안정성 양호
송파구 가락동 128-8 — 경찰병원역 인근 48.65억 원
건물 개요
- 소재지: 송파구 가락동 128-8
- 거래금액: 48.65억 원
- 용도지역: 제2종일반주거지역
- 연면적: 625.59㎡ (189.24평 / 평당 2,571만 원)
- 대지: 242.5㎡ (73.36평 / 평당 6,632만 원)
- 건폐율: 50.43%
- 용적률: 199.83%
- 건축년도: 1990년
- 근처 지하철역: 경찰병원역
Selling Point
- 경찰병원역(8호선) 도보권 가락동 주거 입지
- 거래가 48.65억 원, 강남3구권 50억 원 이하 합리적 진입가 사례
- 건폐율 50.43%·용적률 199.83%로 제2종일반주거지역 기본 스펙
- 1990년 준공으로 가락 일대 노후 정비 흐름 수혜 가능
성동구 옥수동 362-1 — 옥수역 도보권 78억 원
건물 개요
- 소재지: 성동구 옥수동 362-1
- 거래금액: 78억 원
- 용도지역: 제2종일반주거지역
- 연면적: 1253.1㎡ (379.06평 / 평당 2,058만 원)
- 대지: 423㎡ (127.96평 / 평당 6,096만 원)
- 건폐율: 49.22%
- 용적률: 227.21%
- 건축년도: 1988년
- 근처 지하철역: 옥수역
Selling Point
- 옥수역 도보권, 강남 접근성과 한강 조망 배후 입지
- 대지 423㎡(127.96평)로 본 사례 8건 중 가장 넓은 부지
- 건폐율 49.22%·용적률 227.21%의 제2종일반주거지역 표준
- 거래가 78억 원, 강북 한강권에서 강남급 수요 흡수 사례
강동구 고덕동 195-3 — 상일동역 인근 25.8억 원 꼬마빌딩
건물 개요
- 소재지: 강동구 고덕동 195-3
- 거래금액: 25.8억 원
- 용도지역: 제2종일반주거지역
- 연면적: 433.15㎡ (131.03평 / 평당 1,969만 원)
- 대지: 218.1㎡ (65.98평 / 평당 3,911만 원)
- 건축년도: 1986년
- 근처 지하철역: 상일동역
Selling Point
- 상일동역 도보권, 고덕 재건축·재개발 클러스터 인접
- 거래가 25.8억 원으로 본 사례 8건 중 최저, 강동권 진입 사례
- 평당가 3,911만 원으로 상대적 저점, 임대 + 미래가치 병행 전략
- 고덕비즈밸리·고덕강일 배후 수요 흐름 수혜 기대
BLOC 시사점
이번 8건은 25.8억 원부터 282억 원까지 한 시점에 거래된 사례라는 점에서, 강남3구 안에서도 자금 규모에 따른 진입 옵션이 얼마나 다양한지 보여 줍니다. 강남구 대치동 949(282억 원)와 역삼동 809-1(150억 원, 대지 평당 31,187만 원)은 토지 단가가 가격을 끌어올리는 코어 강남 유형이며, 서초구 서초동 1553-16(175억 원, 일반상업지역, 건폐율 58.77%·용적률 518.53%)은 상업지역 고밀도 활용형 자산의 표본입니다.
반면 송파구 가락동 197-16(59억 원), 잠실동 315(50억 원), 가락동 128-8(48.65억 원)은 강남3구 안에서도 50억 원 안팎으로 진입 가능한 제2종일반주거지역 사례군이며, 성동구 옥수동 362-1(78억 원)과 강동구 고덕동 195-3(25.8억 원)은 강남 외 권역에서 한강 조망과 재건축 클러스터를 활용한 진입 사례에 해당합니다. BLOC은 동일 시점·동일 포맷의 사례 비교가 빌딩 매매 전략 수립의 출발점이라는 관점에서, 앞으로도 권역별 거래 사례를 지속적으로 정리해 공개할 예정입니다.
