안녕하세요. 서울 상업용 부동산 인사이트 미디어 BLOC입니다.
2025년 5월 16일부터 21일까지 국토교통부 실거래가 공개시스템에 등재된 서울 빌딩 매각 사례를 정리합니다. 이번 주 거래 흐름은 강남·용산·중구·종로 등 전통 권역의 중대형 매물이 100억대 이상으로 거래되는 가운데, 동작·영등포·마포 외곽 권역에서는 30~50억대 진입형 꼬마빌딩이 활발하게 손바뀜한 점이 특징적이었습니다. 본 자료는 법적 효력이 없는 참고용이며 매매 금액 및 계약 사항은 변경될 수 있습니다.
시장 트렌드 — 권역별 100억 분기점이 뚜렷해진 한 주
이번 주 거래된 18건을 가격대로 살펴보면, 100억대 이상은 강남구 역삼동 163.9억, 금천구 가산동 137억, 종로구 묘동 117억, 중구 흥인동 100억 등 4건으로 모두 대지 100평 이상의 중대형 빌딩 또는 상업지역 매물이었습니다. 50~100억 구간에서는 광진구 자양동 89억, 강남구 삼성동 81.5억, 중구 을지로6가 79억, 용산구 동빙고동 68.94억, 강남구 대치동 62억, 용산구 원효로4가 51.7억이 거래되며 강남·용산·중구의 코어 권역이 50억대까지 가격을 방어하는 모습이 확인되었습니다. 30~50억 구간은 마포 도화동 48억, 동작 노량진 42.2억, 동작 사당 40억의 외곽 진입형 매물이 차지했고, 30억대 미만은 용산구 원효로2가 인접 필지 두 건이 각각 21억에 거래되며 노후 부지 합필 시나리오를 가능케 했습니다.
강남·삼성·대치 — 평당 1.4억~1.7억의 코어 단가
강남구 역삼동 667-7은 163.9억에 거래되며 이번 주 최고가 매물에 올랐습니다. 대지 304㎡(91.96평)의 제3종일반주거지역으로 평당 17,823만 원에 손바뀜했고, 연면적 752.32㎡(227.58평)·평당 7,202만 원 수준의 연면적 단가가 형성되었습니다. 건축년도는 1984년으로 노후도가 진행되었으나 강남 핵심 입지의 대지 90평 이상 매물이라는 점에서 신축·증축을 동반한 리포지셔닝 시나리오가 충분합니다.
강남구 삼성동 116-24는 81.5억 거래로 대지 163.7㎡(49.52평)·평당 16,458만 원에 손바뀜했습니다. 용적률 228.99%·연면적 466.74㎡(141.19평)의 1992년 건축물로, 강남 코어에서 50평 미만 대지가 평당 1.6억대 단가를 유지한다는 사실은 꼬마빌딩 시장의 분기점을 보여줍니다.
강남구 대치동 962-14는 62억 거래로 대지 144.9㎡(43.83평)·평당 14,145만 원·용적률 224.62%·연면적 419.11㎡(126.78평)의 1990년 빌딩입니다. 학원가 임차 수요가 두터워 연면적 평당 4,890만 원의 단가 구조가 60억대 진입형 강남 매물의 표준선을 형성했습니다.
도심 상업지역 — 종로·중구의 평당 1.5억대 게이트
종로구 묘동 38-1, 38-2는 117억 거래로 대지 254.6㎡(77.02평)·평당 15,192만 원·일반상업지역·용적률 181.91%·연면적 463.15㎡(140.10평)·평당 8,351만 원의 코너형 도심 매물입니다.
중구 흥인동 155는 100억 거래로 일반상업지역 대지 406.3㎡(122.91평)·평당 8,136만 원에 손바뀜했으며 용적률 250.00%를 활용한 연면적 1,235.79㎡(373.83평)·평당 2,675만 원으로 동대문 권역 대형 매물의 평당 단가를 보여줍니다. 건축년도 1984년.
중구 을지로6가 18-137은 79억 거래로 일반상업지역 대지 168.6㎡(51.00평)·평당 15,490만 원·연면적 742.68㎡(224.66평)·평당 3,516만 원의 1935년 건축물입니다. 도심 한복판의 대지 50평 매물이 평당 1.55억의 단가를 유지하는 점은 도심 일반상업지역의 토지 가격 견고함을 확인시켜 줍니다.
종로구 효제동 174-3은 30억 거래로 일반상업지역 대지 128.9㎡(38.99평)·평당 7,694만 원·용적률 160.37%·연면적 285.16㎡(86.26평)·평당 3,478만 원의 1991년 빌딩입니다. 도심 일반상업지역의 30억대 매물은 점차 희소해지고 있습니다.
용산 — 정비 호재 권역의 50억대 이하 진입가
용산구 동빙고동 94는 68.94억 거래로 제3종일반주거지역 대지 263㎡(79.56평)·평당 8,665만 원·연면적 547.77㎡(165.70평)·평당 4,161만 원의 1982년 빌딩입니다.
용산구 원효로4가 94-7은 51.7억 거래로 제2종일반주거지역 대지 181.4㎡(54.87평)·평당 9,422만 원·용적률 208.71%·연면적 531.72㎡(160.85평)·평당 3,214만 원의 1990년 빌딩입니다.
용산구 한강로3가 65-336은 30억 거래로 제2종일반주거지역 대지 112.7㎡(34.09평)·평당 8,800만 원·용적률 49.87%·연면적 56.2㎡(17.00평)·평당 17,647만 원의 1965년 매물입니다. 용적률 49.87%로 신축 시 잔여 용량이 풍부합니다.
용산구 원효로2가 57-1은 21억 거래로 제3종일반주거지역 대지 88.6㎡(26.80평)·평당 7,835만 원·연면적 137.72㎡(41.66평)·평당 5,041만 원·건축년도 1958년의 노후 매물입니다.
바로 인접한 용산구 원효로2가 57-2 역시 같은 21억에 거래되었습니다. 대지 96.2㎡(29.10평)·평당 7,216만 원·용적률 117.94%·연면적 113.46㎡(34.32평)·평당 6,119만 원·건축년도 1958년으로 57-1과 57-2 매물을 합필할 경우 대지 약 56평 규모의 신축 후보지로 재구성이 가능합니다.
외곽 권역 — 30~50억 진입형 꼬마빌딩
금천구 가산동 146-84는 137억 거래로 제2종일반주거지역 대지 1,333.2㎡(403.29평)·평당 3,397만 원·용적률 117.40%·연면적 2,012.67㎡(608.83평)·평당 2,250만 원의 2003년 빌딩입니다. 가산디지털단지 권역의 대형 임대 운영형 자산으로 분류됩니다.
광진구 자양동 491-5는 89억 거래로 제3종일반주거지역 대지 608㎡(183.92평)·평당 4,839만 원·연면적 387.01㎡(117.07평)·평당 7,602만 원의 1974년 건축물입니다. 대지 180평대 광폭 부지는 향후 신축 시 잠재력이 큽니다.
마포구 도화동 64-2는 48억 거래로 제2종일반주거지역 대지 409.9㎡(123.99평)·평당 3,871만 원·용적률 120.65%·연면적 730.93㎡(221.11평)·평당 2,171만 원의 1993년 빌딩입니다. 공덕역 권역의 대지 120평대 매물입니다.
동작구 노량진동 125-7은 42.2억 거래로 제3종일반주거지역 대지 265㎡(80.16평)·평당 5,265만 원·용적률 276.73%·연면적 795.53㎡(240.65평)·평당 1,754만 원의 2001년 빌딩입니다.
동작구 사당동 73-28은 40억 거래로 제2종일반주거지역 대지 301㎡(91.05평)·평당 4,393만 원·용적률 153.79%·연면적 575.45㎡(174.07평)·평당 2,298만 원의 1983년 매물입니다.
영등포구 대림동 1027-25는 30억 거래로 제2종일반주거지역 대지 245㎡(74.11평)·평당 4,048만 원·연면적 281.86㎡(85.26평)·평당 3,519만 원의 1977년 건축물입니다.
BLOC 시사점
2025년 5월 셋째 주 서울 빌딩 매각 사례는 권역별 단가 격차가 명확히 드러난 한 주였습니다. 강남·중구·종로 코어 권역은 일반상업지역과 제3종일반주거의 대지 평당 1.4억~1.8억대 단가가 유지되었고, 용산은 정비 호재를 반영해 대지 평당 7,000~9,000만 원의 진입가 구간이 형성되었습니다. 마포·동작·영등포 외곽은 평당 4,000~5,000만 원 진입형 매물이 30~50억 사이에서 거래되며, 같은 외곽이라도 금천·자양처럼 대지 100평 이상이 확보되는 경우 100억 이상 거래도 가능했습니다. 특히 용산구 원효로2가 57-1·57-2의 인접 필지 동시 거래는 합필을 통한 재개발 시나리오가 실제 시장에서 어떻게 작동하는지를 보여주는 사례입니다. 향후 대지 30평 이하 초소형 매물의 인접 합필 거래 흐름은 도심 노후권역의 정비 가능성을 가늠하는 선행 지표로 주목할 만합니다.
