안녕하세요. 서울 상업용 부동산 인사이트 미디어 BLOC입니다.
2025년 여름 서울 빌딩 거래시장은 강남 외곽으로 빠르게 자본이 분산되는 흐름을 보였습니다. 강서·강동·서대문·마포·영등포 등 비강남 권역에서 30억대 꼬마빌딩부터 155억대 중형 빌딩까지 거래가 잇따라 체결됐고, 같은 시점에 권역별로 평당가가 어떻게 갈리는지를 한눈에 보여주는 사례가 쌓였습니다. 이번 BLOC 컬럼에서는 동일한 시기에 거래된 6건의 빌딩 매각 사례를 모아, 가격·용도지역·용적률·건축년도라는 네 축으로 비교해 보겠습니다.
비강남 권역으로 옮겨가는 30억~155억 빌딩 자본
이번에 다루는 6건은 강서구 등촌동, 강동구 천호동, 서대문구 창천동, 마포구 동교동, 영등포구 영등포동2가, 영등포구 당산동4가에 위치합니다. 거래금액은 30억 원에서 154.9억 원까지 다섯 배 이상 벌어져 있지만, 공통적으로 "비강남 코어 상권"이라는 입지 특성을 공유합니다. 강서·강동은 한강 이남의 광역 배후 수요, 서대문·마포는 신촌·홍대 학원가와 청년 유동인구, 영등포는 여의도 업무지구와 준공업 재편이라는 각기 다른 펀더멘털을 가지고 있습니다.
또 하나의 흐름은 "신축"과 "노후 대형 부지"가 명확히 양분된다는 점입니다. 영등포 영등포동2가는 2020년, 당산동4가는 2023년에 준공된 신축 빌딩이 각각 31억과 30억에 손바뀜한 반면, 강서 등촌동은 1982년 준공의 대지 430평 규모 노후 자산이 154.9억에 거래됐습니다. 같은 시점에 매수자 그룹이 "즉시 임대 가능한 신축 소형"과 "개발 여력이 큰 노후 대형" 양 끝단을 동시에 사들이고 있다는 의미입니다.
강서구 등촌동 508-7 — 154.9억, 대지 430평급 노후 대형 빌딩
첫 번째 사례는 강서구 등촌동 508-7에 위치한 1982년 준공 빌딩으로, 거래금액 154.9억 원에 손바뀜됐습니다. 용도지역은 제3종일반주거이며, 대지 1,421.8㎡(430.09평 / 평당 3,602만 원), 연면적 992.74㎡(300.30평 / 평당 5,158만 원), 용적률 59.28%입니다.
입지·교통
등촌동은 9호선 등촌역과 김포공항 방면 광역도로망의 접점에 위치한 강서구 코어 권역으로, 대형 부지를 확보할 수 있는 마지막 구역 가운데 하나로 평가받습니다.
건물 개요
현재 용적률이 59.28%에 불과하다는 점이 가장 큰 관전 포인트입니다. 제3종일반주거에서 활용 가능한 법정 한도와 비교하면 매우 낮은 수치로, 향후 증축·재건축을 통한 가치 상승 여력이 큰 자산이라는 평가가 가능합니다.
Selling Point
- 대지 430평·연면적 300평급 대형 부지로 강서권 보기 드문 규모
- 용적률 59.28%로 향후 재건축·증축 여력이 매우 크다
- 제3종일반주거 입지로 주거·근생 결합 개발 검토 가능
강동구 천호동 30-5 — 77억, 천호 상권 중형 자산
두 번째 사례는 강동구 천호동 30-5에 위치한 1991년 준공 빌딩으로, 거래금액 77억 원에 거래됐습니다. 용도지역은 제3종일반주거, 대지 356.6㎡(107.87평 / 평당 7,138만 원), 연면적 1,260.90㎡(381.42평 / 평당 2,019만 원), 용적률 293.86%로 천호 상권 평균 대비 활용도가 높습니다. 평당 토지가 7,138만 원은 강동권 코어 시세를 보여주는 기준점입니다.
Selling Point
- 천호 상권 내 대지 107평·연면적 381평급 중형 빌딩
- 용적률 293.86%로 토지 활용도가 이미 충분히 끌어올려진 자산
- 평당 토지가 7,138만 원선의 강동권 코어 입지
서대문구 창천동 57-63 — 41억, 신촌 배후 꼬마빌딩
세 번째 사례는 서대문구 창천동 57-63에 위치한 1994년 준공 빌딩으로, 거래금액 41억 원에 손바뀜됐습니다. 용도지역은 제3종일반주거, 대지 149.8㎡(45.31평 / 평당 9,048만 원), 연면적 544.91㎡(164.84평 / 평당 2,487만 원), 용적률 280.62%입니다.
신촌역 배후 상권에 위치한 45평대 코어 꼬마빌딩으로, 평당 토지가 9,048만 원은 마포·서대문 라인의 평균 수준입니다. 대학가 임대 회전과 안정적 공실 관리에 적합한 규모로 평가됩니다.
Selling Point
- 신촌 배후 창천동 45평대 꼬마빌딩 41억 거래
- 용적률 280.62%로 대학가 임대 회전을 받기에 충분한 연면적
- 평당 토지가 9,048만 원으로 마포·서대문 라인 평균 수준
마포구 동교동 147-59 — 33.5억, 홍대 코어 꼬마빌딩
네 번째 사례는 마포구 동교동 147-59에 위치한 1993년 준공 빌딩으로, 거래금액 33.5억 원에 거래됐습니다. 용도지역은 제2종일반주거, 대지 105.7㎡(31.97평 / 평당 10,477만 원), 연면적 242.68㎡(73.41평 / 평당 4,563만 원), 용적률 175.33%로 홍대 인근 코어 입지에서 보기 드문 31평급 자산입니다.
평당 토지가 1억 477만 원은 이번 6개 사례 가운데 가장 높은 수치로, 동교동 일대가 강북권 최상위 가격대를 유지하고 있다는 사실을 다시 확인시켜 줍니다.
Selling Point
- 홍대 인근 동교동 31평급 코어 꼬마빌딩
- 평당 토지가 1억 477만 원으로 강북권 최상위 가격대
- 용적률 175.33%로 제2종 한도 내 추가 활용 여지 보유
영등포구 영등포동2가 317-2 — 31억, 2020년 신축 준주거 빌딩
다섯 번째 사례는 영등포구 영등포동2가 317-2에 위치한 2020년 준공 신축 빌딩으로, 거래금액 31억 원에 거래됐습니다. 용도지역은 준주거, 대지 101.2㎡(30.61평 / 평당 10,126만 원), 연면적 447.60㎡(135.40평 / 평당 2,290만 원), 용적률 397.66%까지 끌어올린 고밀도 신축입니다.
준주거 입지·신축·고용적률 조합은 "즉시 임대 운영 + 관리비용 최소화"를 노리는 30억대 매수자에게 가장 선호되는 구조로, 영등포 역세권 프리미엄을 반영해 평당 1억 원대 토지가에 거래된 점이 특징입니다.
Selling Point
- 준주거 입지의 2020년 신축 빌딩으로 관리비용 최소화
- 용적률 397.66%까지 끌어올린 고밀도 신축
- 평당 토지가 1억 126만 원으로 영등포 역세권 프리미엄 반영
영등포구 당산동4가 39-4 — 30억, 2023년 준공 준공업 신축
여섯 번째 사례는 영등포구 당산동4가 39-4에 위치한 2023년 준공 신축 빌딩으로, 거래금액 30억 원에 거래됐습니다. 용도지역은 준공업, 대지 122.6㎡(37.09평 / 평당 8,089만 원), 연면적 303.52㎡(91.81평 / 평당 3,267만 원), 용적률 277.69%입니다.
당산권은 준공업지역 재편과 함께 주거·근생 복합 신축이 활발해진 권역으로, 91평급 연면적은 임대 운영에 최적화된 규모로 평가됩니다. 평당 토지가 8,089만 원은 당산권 신축 빌딩 시세 형성 기준선으로 참고할 만합니다.
Selling Point
- 준공업지역의 2023년 준공 신축 빌딩
- 용적률 277.69%·연면적 91평급 임대 운영 최적 규모
- 평당 토지가 8,089만 원으로 당산권 신축 시세 형성
BLOC 시사점
6건 사례를 종합하면, 같은 시점에 30억~155억대 매수자가 서로 다른 권역과 서로 다른 자산 유형을 동시에 사들이고 있다는 사실이 가장 또렷합니다. 강서 등촌의 154.9억 노후 대형 부지가 "개발 여력"을 사는 거래라면, 영등포 영등포동2가 31억과 당산동4가 30억 신축은 "즉시 임대 운영"을 사는 거래입니다. 강동 천호 77억과 서대문 창천 41억은 그 중간 지점에서 "기존 운영 자산 + 추가 가치 상승"이라는 절충 포지션을 차지합니다.
평당 토지가는 마포 동교동 1억 477만 원 → 영등포 영등포동2가 1억 126만 원 → 서대문 창천동 9,048만 원 → 영등포 당산동4가 8,089만 원 → 강동 천호동 7,138만 원 → 강서 등촌동 3,602만 원 순으로 정렬되며, 강북 코어(마포·서대문)와 강남 외곽(영등포 신축)이 어깨를 나란히 하는 구도를 보여줍니다. 강서 등촌동의 평당 3,602만 원은 "가격이 싸다"가 아니라 "대지 430평 규모를 잡는 가격대가 다르다"는 시그널로 해석돼야 합니다.
결론적으로, 2025년 하반기 서울 빌딩 시장은 강남 일변도가 아닌 권역 분산형 자본 흐름으로 재편되고 있으며, 매수자는 본인의 운용 시계(즉시 임대 vs. 중장기 개발)에 따라 영등포 신축군과 강서·강동 노후 대형군을 명확히 골라 잡고 있다는 점이 이번 사례들의 핵심입니다.
