안녕하세요. 서울 상업용 부동산 인사이트 미디어 BLOC입니다.
오늘은 송파구 빌딩 272억 원 거래부터 용산구 한남동 건물 70억 원, 한강로3가 132.47억 원 매각까지 최근 서울 6개 자치구에서 마무리된 매각 사례 6건을 한 자리에 정리합니다. 자치구별 입지·용도지역·연면적·평당가가 어떻게 다르게 형성되어 있는지, 서울 빌딩 시장의 가격 스펙트럼을 한 눈에 살펴보실 수 있도록 구성했습니다.
200억대 송파에서 20억대 동대문까지 — 가격대로 본 서울 빌딩 매각 스펙트럼
이번 6건은 송파구 삼전동 272억 원에서 동대문구 전농동 19억 원까지 거래 규모가 약 14배 차이 나는 폭넓은 라인업입니다. 송파·용산·광진·동대문 4개 자치구에 걸쳐 있고, 용도지역도 준주거·제2종일반주거·일반상업이 골고루 분포해 있어 자치구별로 어떤 가격대와 어떤 빌딩 유형이 거래되는지 비교하기 좋은 표본입니다.
전반적으로 강남권 밖에서도 100억 원대 이상 중대형 거래가 송파·용산에서 활발하게 일어나고, 한남·한강로 등 용산 핵심 입지에서는 신축·상업지 프리미엄이 두드러진다는 점이 이번 데이터의 핵심 메시지입니다.
송파구 삼전동 28-6 — 272억 원, 준주거 중대형 빌딩
건물 개요
- 소재지: 송파구 삼전동 28-6
- 거래금액: 272억 원
- 용도지역: 준주거
- 연면적: 1,934.19㎡ (585.09평 / 평당 4,649만 원)
- 대지: 736.6㎡ (222.82평 / 평당 12,207만 원)
- 건폐율: 46.05%
- 용적률: 219.08%
- 건축년도: 1982
Selling Point
- 대지 222.82평·연면적 585.09평으로 송파권 준주거지에서도 보기 드문 중대형 규모
- 건폐율 46.05%, 용적률 219.08%로 추가 증축 여지보다는 안정적 임대수익형 구조에 가까운 빌딩
- 대지 평당 12,207만 원, 연면적 평당 4,649만 원으로 송파권 대형 빌딩 시세를 가늠할 수 있는 거래
송파구 송파동 185-2 — 160억 원, 2종 일반주거 빌딩
건물 개요
- 소재지: 송파구 송파동 185-2
- 거래금액: 160억 원
- 용도지역: 제2종일반주거
- 연면적: 1,437.75㎡ (434.92평 / 평당 3,679만 원)
- 대지: 620.2㎡ (187.61평 / 평당 8,528만 원)
- 건폐율: 59.16%
- 용적률: 197.62%
- 건축년도: 2004
Selling Point
- 송파동 187평대 2종 일반주거 부지에 자리한 160억 원대 중대형 빌딩
- 건폐율 59.16%·용적률 197.62%로 2종 일반주거 한도를 거의 풀로 활용한 구조
- 대지 평당 8,528만 원, 연면적 평당 3,679만 원으로 송파동 시세 레퍼런스에 해당
용산구 한강로3가 40-18 — 132.47억 원, 일반상업지역 도심 빌딩
건물 개요
- 소재지: 용산구 한강로3가 40-18
- 거래금액: 132.47억 원
- 용도지역: 일반상업
- 연면적: 615.75㎡ (186.26평 / 평당 7,112만 원)
- 대지: 190.4㎡ (57.60평 / 평당 23,000만 원)
- 건폐율: 59.62%
- 용적률: 271.91%
- 건축년도: 1989
Selling Point
- 한강로3가 일반상업지역에 자리한 132.47억 원대 도심 빌딩
- 건폐율 59.62%·용적률 271.91%로 상업지 밀도를 본격적으로 활용한 구조
- 대지 평당 23,000만 원으로 이번 6건 중 평단가가 가장 높은 한강로 프리미엄 거래
용산구 한남동 791-9 — 70억 원, 2022년 신축 꼬마빌딩
건물 개요
- 소재지: 용산구 한남동 791-9
- 거래금액: 70억 원
- 용도지역: 제2종일반주거
- 연면적: 404.69㎡ (122.42평 / 평당 5,718만 원)
- 대지: 164.8㎡ (49.85평 / 평당 14,042만 원)
- 건폐율: 55.63%
- 용적률: 199.97%
- 건축년도: 2022
Selling Point
- 2022년 준공된 한남동 신축급 꼬마빌딩으로 노후 리스크가 낮은 매물
- 건폐율 55.63%·용적률 199.97%로 2종 일반주거 한도를 거의 풀로 끌어올린 설계
- 대지 평당 14,042만 원, 연면적 평당 5,718만 원으로 한남동 신축 시세 레퍼런스에 해당
광진구 광장동 258-39 — 33억 원, 60평대 꼬마빌딩
건물 개요
- 소재지: 광진구 광장동 258-39
- 거래금액: 33억 원
- 용도지역: 제2종일반주거
- 연면적: 437.41㎡ (132.32평 / 평당 2,494만 원)
- 대지: 200.0㎡ (60.50평 / 평당 5,455만 원)
- 건폐율: 59.42%
- 용적률: 218.71%
- 건축년도: 1999
Selling Point
- 광장동 60평대 대지에 자리한 33억 원 진입 가격대의 꼬마빌딩
- 건폐율 59.42%·용적률 218.71%로 광진권 2종 일반주거 한도를 충분히 활용
- 대지 평당 5,455만 원, 연면적 평당 2,494만 원으로 광진권 30억대 꼬마빌딩 레퍼런스
동대문구 전농동 648-137 — 19억 원, 노후 리포지셔닝 매물
건물 개요
- 소재지: 동대문구 전농동 648-137
- 거래금액: 19억 원
- 용도지역: 제2종일반주거
- 연면적: 250.12㎡ (75.66평 / 평당 2,511만 원)
- 대지: 186.1㎡ (56.30평 / 평당 3,375만 원)
- 건축년도: 1976
Selling Point
- 전농동 56평대 대지의 19억 원 진입 가격대 매물
- 1976년 건축된 노후 빌딩으로 리모델링·재건축 잠재력을 따져볼 수 있는 포지션
- 대지 평당 3,375만 원, 연면적 평당 2,511만 원의 동북권 진입 가격대
BLOC 시사점
이번 6건을 종합하면, 서울 빌딩 시장은 동일 시점에도 자치구·용도지역·신축 연한에 따라 평단가가 대지 기준 평당 3,375만 원에서 23,000만 원까지 약 7배 가까이 차이 난다는 점이 분명히 드러납니다. 송파 삼전동 272억 원, 송파동 160억 원처럼 100억 원대 이상 중대형 자산은 준주거·제2종일반주거 부지에서 안정적 임대수익형으로 거래되는 반면, 한강로3가 132.47억 원은 일반상업지역의 용적률 271.91%를 활용한 도심 밀도형 거래라는 다른 성격을 띱니다. 용산 한남동 70억 원은 2022년 신축 프리미엄을, 광진 광장동 33억 원과 동대문 전농동 19억 원은 같은 제2종일반주거 안에서도 입지에 따른 평단가 격차를 보여줍니다. 자치구별 평단가 분포와 용도지역·건축년도 조합을 함께 보면 본인 자금 규모에 맞는 빌딩 포지션을 한층 명확히 잡을 수 있을 것입니다.
