안녕하세요. 서울 상업용 부동산 인사이트 미디어 BLOC입니다.
2023년 상반기를 지나 하반기로 접어든 서울 빌딩 시장은 상반기 대비 거래량이 의미 있게 늘었습니다. 거래 가운데 꼬마빌딩이 70% 이상을 차지한다는 점은 분명한 한계지만, 전체 빌딩 시장의 흐름이라는 관점에서 보면 회복의 신호로 읽을 수 있는 구간입니다. 이 시점에서 BLOC가 가장 많이 받는 질문 중 하나가 바로 "빌딩은 개인 명의가 유리한가, 법인 명의가 유리한가"입니다.
왜 고액 소득자는 법인 명의를 선호하는가
서울 중심부, 특히 강남구에 빌딩을 투자하는 분들은 기본 소득 수준이 높은 편에 속합니다. 전문직 종사자와 기업 대표가 도심부에 밀집해 있기 때문이고, 그만큼 종합소득세 구간이 최상단에 위치한다는 공통점이 있습니다.
종합소득세 구간 — 최고 45%, 지방세 포함 55%
현재 우리나라 종합소득세 과세표준 구간은 연 1.5억 이상 38%, 연 5억 이상은 42%, 10억 초과이면 45%가 발생합니다. 최근까지 10억 초과 구간 세율은 42%였지만 2020년도 세법이 개정되면서 10억 초과 과세표준 구간이 추가되어 최고 45% 세율을 내게 되었습니다.
표면적으로는 최고구간이 45%이지만 지방세가 별도로 10%가 붙기 때문에, 10억을 벌었다고 하면 내야 할 세금은 55% 수준입니다. 5억 이상 구간만 들어와도 표준 구간 42%에 지방세 10%가 더해져 사실상 50%의 소득세가 징수된다고 보아야 합니다.
많은 고액 소득자가 기부를 통한 세액공제를 적극 활용하는 것도 이런 구조와 무관하지 않습니다. 추가로 발생하는 소득의 절반이 사실상 세금으로 환수된다는 인식 때문에, 일찍이 법인을 설립하는 사례가 많은 것입니다.
법인세 구간 — 2억 초과 200억 이하 19~20%
법인을 설립하게 된다면 2억 초과 200억 이하의 소득은 20% 수준이고, 추가 징수도 발생하지 않습니다. 더 나아가 2023년도부터는 법인세가 1% 인하되어 19%로 새로운 구간이 생겨났습니다. 같은 10억을 번다고 하면 19%인 1억 9천만 원의 세금만 내면 되기에, 법인에 유보금을 쌓아두는 방식으로 자산을 운용하는 경우가 많아진 배경입니다.
10억 이상의 고액 소득자가 수익형 부동산까지 함께 보유한다면 셈법은 더 명확해집니다. 수익형 부동산을 매입한다고 하여도 월 임대료가 기존 소득과 합산되어 종합소득세 표준 구간인 50%가 세금으로 징수되기에, 개인 명의로는 실효 수익률이 크게 의미가 없어집니다.
이러한 이유로 개인 명의로 매입하는 경우에도 당장의 임대 소득은 의미가 없다는 전제 아래, 가치가 발현될 수 있는 부지를 매입하여 신축하는 전략을 택하거나, 이미 임대 소득이 발생하는 건물이라도 대출이자만 상계 처리될 정도의 수준이면 충분하다고 판단하는 경향이 강합니다.
두 번째 이유 — 대출의 용이함과 RTI 규제
개인보다 법인을 선호하는 두 번째 이유는 대출의 용이함입니다. 개인은 RTI(임대업이자상환비율) 규제에 걸리기 때문에, 지가가 낮은 좋은 건물이라고 하더라도 취득하려는 건물의 임대료가 일정 수준까지 나오지 않으면 은행에서 원하는 대출금액을 받기가 어렵습니다.
반면 법인은 RTI 규제에 걸리지 않습니다. 신설 법인의 경우 대표자의 신용을 토대로 취득하려는 담보 가액을 함께 보고 대출을 실행하기 때문에, 개인보다는 법인이 대출 면에서 많이 유리하다는 평가가 일반적입니다. 개인 명의로 건물을 매입하려다 대출 한도가 막혀 결국 법인을 설립한 뒤 다시 진행하는 사례가 적지 않은 것도 같은 맥락입니다.
세 번째 이유 — 매각 시 양도세 vs 법인세
법인과 개인은 부동산을 매각할 때 발생하는 세금 유형 자체가 다릅니다. 개인은 양도소득세를 납부하고, 법인은 법인세를 납부합니다.
개인의 양도소득세는 양도가액에서 필요경비 및 취득가액, 공제금액을 제외한 나머지 양도차익에 대해 부과됩니다. 개인 명의로 취득하였다가 1년 이내에 건물을 재매각한다고 하면 50% 수준의 양도세를 납부하게 되며, 양도차익의 절반 이상이 세금으로 흘러가는 구조입니다.
반면 법인은 양도세와 달리 법인세로 처리됩니다. 앞서 정리한 대로 2억 이상 200억 이하 구간 차익에 대한 과세표준은 19%로, 매입 이후 1년 이내에 매각하더라도 법인세율이 균일하게 적용됩니다. 따라서 매각 기간을 단기간 내로 잡는다면 법인이 유리하지만, 장기적으로 보유할 목적이라면 장기보유특별공제 등을 활용할 수 있는 개인 명의가 더 유리할 수 있습니다.
BLOC 시사점
정리하면 빌딩 투자에서 법인 명의가 가지는 강점은 네 가지로 요약할 수 있습니다.
- 종합소득세보다 상대적으로 낮은 법인세율 — 2억 초과 200억 이하 19% 적용
- 개인 대비 우수한 법인의 대출 용이성 — RTI 규제에서 자유로움
- 비교적 넓은 범위의 공제·비용 처리 가능
- 법인에서 개인으로 자금을 현금화할 때 발생하는 이중과세 이슈
바꿔 말해, 법인 명의가 모든 경우의 정답은 아닙니다. 단기 매각 시나리오, 임대 소득과 본업 소득의 합산 효과, 대출 한도까지 종합적으로 보면 법인이 강력한 카드인 것은 분명하지만, 최종적으로 자금을 개인 자산으로 환원하는 단계에서는 배당소득세·근로소득세 형태의 이중과세 부담이 따라옵니다.
BLOC는 빌딩 투자자에게 다음과 같은 의사결정 순서를 권합니다. 첫째, 본인 또는 본업 법인의 종합소득세 구간이 5억 이상이라면 별도 법인 활용을 우선 검토할 가치가 있습니다. 둘째, 보유 기간 전략을 먼저 정하고, 5년 이상 장기 보유에 가깝다면 개인 명의의 장기보유 공제 효과를 다시 계산해 볼 필요가 있습니다. 셋째, RTI 규제로 인해 대출 한도가 거래 자체를 좌우하는 경우라면, 신설 법인 구조와 대표자 신용을 함께 설계해 두는 것이 거래의 안전판이 됩니다. 같은 빌딩이라도 명의 선택 한 번에 실효 수익률이 크게 달라질 수 있는 만큼, 세무·금융·매각 시나리오를 한 번에 묶어 점검하는 것이 핵심입니다.
