안녕하세요. 서울 상업용 부동산 인사이트 미디어 BLOC입니다.
대한민국을 대표하는 고급 상권을 꼽으라면 누가 뭐래도 강남구 청담동이 빠질 수 없습니다. 명품 플래그십과 갤러리, 하이엔드 F&B가 밀집한 이 거리는 거래량이 많지 않기로도 유명한데, 그 배경에는 토지거래허가구역 지정이 자리하고 있습니다. 그런데 최근 청담동 도산대로와 삼성로 이면에 위치한 삼면 코너 빌딩 한 채가 경매 시장에 나와 시장의 시선을 끌고 있습니다.
청담동 경매 빌딩 시장 동향
청담동은 강남구 안에서도 유독 거래량이 적은 동네로 꼽힙니다. 그 이유는 단순합니다. 토지거래허가구역이라서 그렇습니다. 일반 매매로 빌딩을 취득하려면 사전에 자치구의 허가를 받아야 하고, 실수요·실사용 요건을 충족해야 합니다. 자연스럽게 거래가 위축됩니다.
그런데 경매 절차로 낙찰을 받으면 토지거래허가구역 규제에 걸리지 않습니다. 별도 허가가 필요 없기 때문에, 진입 장벽이 한 단계 낮아집니다. 청담동 빌딩을 들여다보던 투자자들에게는 평소보다 더 면밀히 살펴볼 만한 매물이 등장한 셈입니다.
청담동 도산대로 이면 삼면 코너 빌딩 개요
이번 경매 물건은 청담동 도산대로와 삼성로 이면에 위치한 삼면 코너 빌딩입니다. 입찰일자는 10월 26일이며, 감정일자는 2022년도에 진행되었습니다. 즉 2023년 기준 매매 감정가액보다 더 이전 시점에 감정이 이뤄진 셈이고, 이 시차만큼 현재 시세보다 저렴하다고 볼 수 있는 구조입니다.
건물 개요
- 감정가액은 202.3억
- 대지면적은 130평, 건물 연면적은 400평 수준입니다.
- 매매가격대비 한평당 토지가격은 평당 1억 55백만원입니다.
- 주변 거래된 사례 대비하여 20%에서 30% 저렴한 건물입니다.
- 용도지역: 제2종일반주거지역, 법정용적률 200%
- 실제 용적률: 236.95% (인센티브 약 36% 확보)
입지·교통
도로 조건도 우수합니다. 앞도로 6m, 옆도로 4m로 차량이 건물 주변으로 전체 통행이 가능하여 접근성이 우수해 보입니다. 삼면이 도로에 면한 코너 입지라는 점은 청담동 같은 고급 상권에서 임차 수요를 끌어올리는 가장 중요한 요소 중 하나입니다.
용적률·건축 상태 — 신축 부담이 없는 구조
해당입지는 제2종일반주거지역으로 법정용적률이 200%까지 신축이 가능한 용도지역입니다. 하지만 본 건물은 236.95%로 이미 용적률을 36%가량 이득을 본 건물이기 때문에 따로 신축 행위를 할 필요가 없어 보입니다. 신축을 통해 추가 면적을 확보하려는 통상적인 꼬마빌딩 투자 시나리오가 이 매물에서는 무의미합니다. 이미 인센티브를 받아 만들어진 면적이라는 점이 그 자체로 자산가치입니다.
감정평가서에 첨부된 사진을 보면 내외관이 깔끔하고 옥상부분이 공사되어 있는 정황이 확인됩니다. 채무자가 매입하여 간단한 리모델링을 진행한 것으로 추정되며, 별도로 리모델링 자체를 할 필요는 없어 보여 투자가치가 좋아 보입니다.
경매 권리 분석 — 명도와 대항력
경매로 낙찰을 받게 되면 좋은 점이 있습니다. 가장 큰 장점은 경매에는 인도명령제도가 있기 때문에 일반적으로 건물 거래를 하면서 발생하는 명도 리스크가 상대적으로 크지 않다는 점입니다. 법적으로 대항력이 없다면 명도를 할 명분이 명확하기 때문입니다.
해당 건물의 임차인은 2층 임차인을 제외하고는 대항력이 없는 것으로 보입니다. 대항력이 없다는 말은 보증금을 돌려받지 못한다는 의미이기도 합니다. 다만 해당 건물은 4층 건물인데 1층 임차인이 보이지 않습니다. 1층 임차인이 아직 대항력이 있는지 없는지 조사가 안 된 상태이며, 직접 조사가 필요한 부분입니다.
현황서를 살펴보면 아직 만나지 못한 세입자가 존재하고, 만나지 못한 세입자에게는 안내문을 부착하였다고 명시되어 있습니다. 이 부분은 명확한 조사가 필요해 보입니다. 다만 설사 1층 임차인이 대항력이 있다고 하더라도, 절대 매매가격 자체가 저렴하기 때문에 인수를 하여도 투자가치가 떨어지지는 않아 보입니다.
등기부·채권 구조 분석
등기부 현황을 보면 2021년 6월 근저당권이 설정되어 있는 것을 확인할 수 있고, 채권최고액이 192억이 설정되어 있습니다. 보통 채권최고액은 채권원금액에 120%를 산정하기 때문에, 실질적으로 2021년 매입 당시 일으킨 대출 원금액은 160억입니다.
이후 강제경매 신청 채권자가 2억을 강제경매 신청을 하였고, 말소기준권리가 192억 중소기업기준이기에 후순위인 근저당권은 소멸됩니다.
해당 건물은 2021년 04월에 채무자가 매입한 건물입니다. 2021년도 매입 당시 매매금액은 199억으로 평당 1억5천만원에 매입하였고, 매입하면서 160억의 대출을 일으켰습니다. 2021년도 이후 금리가 급격히 상승하면서 대환 시기가 도래하거나 연장 시기가 도래한 것으로 보입니다.
현재 2023년 대출예상금리는 5%이니, 대출원금금액 160억에서 0.05% 1년이자는 8억정도 수준입니다. 대출이자 8억원 / 12개월 = 매달 발생하는 대출이자는 6600만원수준입니다. 80%에 달하는 무리한 대출을 받아 이자 감당이 꽤 어려웠을 것으로 예상됩니다. 만약 법인 신용도가 좋지 않다면 원금분할상환조건도 일부 들어가기 때문에, 원금분할상환조건까지 더해진다면 매달 발생하는 이자는 1억가까이 되겠죠.
해당 건물의 강제경매 신청 금액은 2억원으로 적지만, 매달 발생하는 대출이자가 만만치 않기에 경매가 계속 진행될 가능성이 높고, 설사 취하가 된다고 하더라도 별도 매각 가능성도 높아 보입니다.
청담동 빌딩 사진 — 감정평가서 첨부
해당 건물의 감정평가서에 작성된 건물의 현재 사진입니다. 내외관이 깔끔하고 옥상부분이 공사되어 있는 것을 보면, 채무자가 매입하여 간단한 리모델링을 한 것으로 예상됩니다.
토지거래허가구역 우회와 경락잔금대출
청담동은 토지거래허가구역이지만, 경매로 낙찰받을 시 토지거래허가구역 규제에 걸리지 않아 별도로 허가를 받을 필요가 없습니다. 이 부분이 가장 큰 장점입니다. 강남구의 대표 상권인 청담동이 비교적 다른 지역에 비해 거래량이 적은 이유는 토지거래허가구역이기 때문인데, 경매라는 취득 방식 자체가 이 규제를 우회시켜 줍니다.
또한 대출의 성격도 다릅니다. 일반 빌딩 매매 시에는 담보대출을 받지만, 경매로 낙찰 시에는 경락잔금대출이라는 별도 대출상품을 활용합니다. 보통 경락잔금대출은 1금융권보다 2금융권을 이용하는 경우가 많지만, 해당 건물은 대한민국에서 가장 대표적인 강남구 청담동에 위치해 있기 때문에 1금융권에서도 경락잔금대출을 최대치로 일으킬 수 있을 것으로 보입니다.
임대 시장 전망 — 마스터리스 시나리오
요새 청담동의 임대시세는 가파르게 상승하다가 최근 보합을 보이고 있는 상황입니다. 해당 건물은 연면적이 400평가량 되기에 전체 마스터리스로 돌리게 된다면, 6000만원에서 7000만원까지 임대 셋팅이 가능해 보입니다. 한 사업자에게 전체를 임대하는 마스터리스 구조는 공실 리스크와 운영 부담을 동시에 낮춘다는 점에서 청담동 같은 입지에 잘 어울리는 선택지입니다.
BLOC 시사점
청담동 도산대로 이면 삼면 코너 빌딩 경매 사례를 정리하면 다음과 같습니다.
- 청담동 경매 물건의 감정금액은 200억(평당 1.5억)으로 주변 시세 대비 20%-30%가 저렴합니다.
- 해당 건물에 입점한 임차인들은 대항력이 없으면 보증금 인수를 받을 필요가 없고, 명도가 다소 용이합니다.
- 본 건물의 용적률은 이미 초과 인센티브를 받았고 내외관이 수려하기에 별다른 리모델링이나 건축행위가 필요 없습니다.
- 청담동은 토지거래허가구역이지만 경매로 취득 시에는 토지거래허가를 따로 받을 필요가 없어 상당히 유리합니다.
BLOC는 일반 빌딩 매매 사례뿐만 아니라 경매·공매 매물도 꾸준히 추적합니다. 청담동처럼 평소 거래량이 많지 않은 토지거래허가구역에서, 경매라는 채널이 어떻게 가격 디스카운트와 규제 우회라는 두 가지 효과를 동시에 만들어 내는지 확인할 수 있는 전형적인 케이스입니다. 본 컬럼이 서울 상업용 부동산 시장을 이해하시는 데 도움이 되기를 바랍니다.
