안녕하세요. 서울 상업용 부동산 인사이트 미디어 BLOC입니다.
이번 칼럼에서는 서울 6개 자치구에서 동시에 체결된 빌딩 매각 사례를 정리합니다. 청담동 249억 원 거래를 정점으로 강남 역삼동 245억 원, 서초동 90.5억 원·56억 원, 마포 도화동 90.5억 원, 양천 신월동 68.5억 원까지 가격대와 용도지역, 평당가가 어떻게 분포하는지 한 호흡으로 살펴보겠습니다.
서울 6개 권역 매각 사례 한눈에 보기
이번 사례는 강남구 청담동·역삼동, 서초구 서초동, 마포구 도화동, 양천구 신월동까지 총 6개 빌딩의 매각 결과를 묶었습니다. 강남 코어의 100억 원 이상 중대형 빌딩부터, 서초·마포의 50~90억 원대 중형 빌딩, 양천 외곽의 145평 대형 빌딩까지 가격대 분포가 넓어 동일 시점 서울 빌딩 시장의 단면을 비교적 객관적으로 비교할 수 있습니다.
강남구 청담동 95-16 — 249억 원 청담 코어 빌딩
청담동 95-16 빌딩은 거래금액 249억 원에 손바뀜되며 이번 사례 중 최고가를 기록했습니다. 용도지역은 제2종일반주거, 대지면적은 335㎡ (101.34평 / 평당 24,571만 원)으로 청담 권역의 단단한 토지 가격을 보여줍니다.
건물 개요
- 연면적 845.65㎡ (255.81평 / 평당 9,734만 원)
- 건폐율 58.50%, 용적률 177.90%
- 건축년도 1998
Selling Point
- 청담동 핵심 권역에 위치한 대지 101.34평 규모의 중형 빌딩
- 연면적 255.81평, 건폐율 58.50% · 용적률 177.90%로 토지 활용도가 안정적
- 대지 평당 24,571만 원 · 연면적 평당 9,734만 원의 청담 코어 가격대
강남구 역삼동 668-17 — 245억 원, 제3종일반주거의 평당가 우위
역삼동 668-17 빌딩은 거래금액 245억 원으로 청담 사례와 4억 원 차이의 동일 가격대에서 체결되었습니다. 다만 용도지역이 제3종일반주거이고, 대지 평당 25,736만 원으로 청담 95-16의 24,571만 원보다 오히려 평당가가 높게 형성된 점이 특징입니다.
건물 개요
- 대지 314.7㎡ (95.20평 / 평당 25,736만 원)
- 연면적 593.49㎡ (179.53평 / 평당 13,647만 원)
- 건축년도 1981
Selling Point
- 강남 핵심권 역삼동 대지 95.20평 빌딩, 거래금액 245억 원
- 제3종일반주거 입지로 향후 리뉴얼·신축 시 용적률 여력 확보
- 대지 평당 25,736만 원 · 연면적 평당 13,647만 원으로 청담 95-16 대비 평당가 우위
서초구 서초동 1621-18 — 90.5억 원, 제3종일반주거 중형 빌딩
서초동 1621-18 빌딩은 거래금액 90.5억 원에 매각되었습니다. 제3종일반주거 입지에 대지 256.4㎡ (77.56평 / 평당 11,668만 원), 연면적 699.21㎡ (211.51평 / 평당 4,279만 원)을 갖춰 임대 수익형 + 가치증식 가능성을 동시에 노릴 수 있는 구조입니다.
건물 개요
- 건폐율 48.15%, 용적률 207.77%
- 건축년도 1989
Selling Point
- 서초동 제3종일반주거 입지의 90.5억 원 중형 빌딩
- 연면적 211.51평, 건폐율 48.15% · 용적률 207.77%로 추가 활용 여지
- 대지 평당 11,668만 원, 연면적 평당 4,279만 원의 합리적 가격대
서초구 서초동 1506-25 — 56억 원, 서초 50억 원대 진입 구간
서초동 1506-25 빌딩은 거래금액 56억 원으로 이번 사례 중 가장 낮은 가격대를 기록했습니다. 용도지역은 제2종일반주거, 대지 239.9㎡ (72.57평 / 평당 7,717만 원), 연면적 730.3㎡ (220.92평 / 평당 2,535만 원) 구성으로 임대수익 위주의 운영 자산에 적합합니다.
건물 개요
- 건축년도 1990
Selling Point
- 서초동 50억 원대 진입 가능한 대지 72.57평 빌딩
- 연면적 220.92평으로 임대 수익형 구조에 적합
- 대지 평당 7,717만 원의 서초 코어 외곽 가격대
마포구 도화동 196-29 — 90.5억 원, 강북권 중형 빌딩
마포구 도화동 196-29 빌딩은 거래금액 90.5억 원에 손바뀜되었습니다. 서초 1621-18과 동일한 가격대지만, 대지 373.6㎡ (113.01평 / 평당 8,008만 원)으로 토지 면적이 더 넓고 평당가는 더 낮아 강북권의 가성비 구조를 잘 보여줍니다.
건물 개요
- 연면적 656.77㎡ (198.67평 / 평당 4,555만 원)
- 용도지역 제2종일반주거
- 건축년도 1973
Selling Point
- 마포 도화동 대지 113.01평, 강북권 90억 원대 중형 빌딩
- 연면적 198.67평, 평당 4,555만 원의 안정적 수익형 구조
- 건축년도 1973 — 리뉴얼·신축 시 가치 재평가 여지 확보
양천구 신월동 456-8 — 68.5억 원, 외곽 대형 수익형 빌딩
양천구 신월동 456-8 빌딩은 거래금액 68.5억 원에 매각되었습니다. 용도지역은 제2종일반주거이며 대지 482.3㎡ (145.90평 / 평당 4,695만 원), 연면적 2,064.97㎡ (624.65평 / 평당 1,097만 원)로 이번 사례 중 가장 큰 연면적을 갖춘 대형 수익형 자산입니다.
건물 개요
- 건폐율 51.14%, 용적률 285.46%
- 건축년도 1996
Selling Point
- 양천구 신월동 대지 145.90평의 대형 수익형 빌딩
- 연면적 624.65평, 용적률 285.46%로 임대 수익 구조 극대화
- 대지 평당 4,695만 원 · 연면적 평당 1,097만 원의 외곽 가성비 입지
BLOC 시사점
이번 6건 매각 사례는 동일 시점에 형성된 서울 빌딩 시장의 가격 스펙트럼을 명확하게 보여줍니다. 청담동 249억 원·역삼동 245억 원 같은 강남 코어 100억 원대 후반 구간, 서초동 90.5억 원·마포 도화동 90.5억 원 같은 강남 외곽~강북 90억 원대 구간, 서초동 56억 원·양천 신월동 68.5억 원 같은 50~70억 원대 구간으로 깔끔하게 3분할되는 모습이 확인됩니다.
특히 같은 90.5억 원 가격대에서도 서초 1621-18은 대지 77.56평 · 평당 11,668만 원, 마포 도화동은 대지 113.01평 · 평당 8,008만 원으로 강남권·강북권의 평당가 격차가 약 31% 수준으로 벌어진다는 점이 눈에 띕니다. 또한 강남 코어 안에서도 청담동 95-16 (제2종일반주거, 평당 24,571만 원)보다 역삼동 668-17 (제3종일반주거, 평당 25,736만 원)의 평당가가 오히려 높게 형성된 사례는 용도지역과 토지 활용도의 가치가 가격에 직접 반영된 사례로 해석할 수 있습니다.
BLOC는 동일 가격대 안에서도 입지·용도지역·연면적·건축년도의 조합에 따라 실제 평당가와 운영 수익 구조가 크게 달라질 수 있다는 점을 강조하며, 향후에도 권역별 매각 사례를 데이터 단위로 비교 분석해 시장의 흐름을 추적하겠습니다.
