안녕하세요. 서울 상업용 부동산 인사이트 미디어 BLOC입니다.
본 칼럼은 2023년 2월 매매 계약, 5월 잔금이 마무리된 강남구 청담동 도산대로 이면의 지상 6층 빌딩 사례를 다룹니다. 매수 측은 현금 약 80억 규모로 6개월간 후보지를 검토한 끝에 본 자산을 선택하셨고, 매입 가격은 청담동 평균 시세보다 낮은 평당 1.65억 수준입니다.
청담동·도산대로 이면 코어 자산이 다시 주목받는 이유
청담동은 서울 도심형 코어 상업·하이엔드 리테일 축을 구성하는 권역이며, 도산대로 이면은 대로변 가시성과 이면로 임차 안정성을 동시에 확보할 수 있는 구간입니다. 청담동 빌딩 시세가 평당 1.8억~2억 밴드를 유지하는 가운데, 옆 필지에 한섬이 신사옥 부지로 600평을 평당 약 3~4억에 매입한 점은 블록 단위 재정비 가능성을 시사합니다.
강남구 청담동(도산대로 이면) — 185억 / 평당 1.65억 6층 빌딩
건물 개요
- 위치: 강남구 청담동, 도산대로 이면
- 대지면적: 110.96평 (약 366.81㎡)
- 연면적: 354평, 지상 6층
- 용도지역: 제3종 일반주거지역(법정 용적률 상한 250%)
- 실제 용적률: 276% — 26%(약 30평) 초과 면적 확보
- 준공연도: 2000년, 승강기(EV) 및 자주식 지하주차장 보유
- 매입가: 약 185억, 평당 1.65억
입지·교통
도산대로 이면이지만 블록 형상 덕분에 대로변에서도 자산이 노출되어, 대로 정면 자산보다 합리적인 평단가에 진입할 수 있다는 점이 강점입니다. 인접 필지의 한섬 신사옥 부지(600평, 평당 3~4억) 매입은 도로 확장 및 블록 단위 미래가치 상승의 외생적 트리거로 작용할 가능성이 높습니다.
Selling Point
- 도산대로 이면이지만 대로변에서도 노출되는 가시성
- 청담동 시세 평당 1.8억~2억 대비 평당 1.65억의 저평가 진입
- 준공 2000년, EV 및 자주식 지하주차장 보유로 활용도 우수
- 법정 상한 250% 대비 26%(30평) 초과 용적률 276% — 회복 불가능한 인허가 프리미엄
- 신축이 아닌 리모델링이 적합한 구조
- 인접 한섬 신사옥 부지(600평, 평당 3~4억) 매입에 따른 미래가치 상승 기대
임대 내역과 재임대 여지
매입 시점 임차인 구성은 적게는 6년, 많게는 10년 이상의 장기 임차인이 다수였고, 임대료는 주변 시세 대비 약 40% 저렴했습니다. 단기 명도가 어려워도 재임대만으로 수익률 개선 여지가 큰 구조였으며, 매입 이후 각 층 임대료는 8%에서 15%까지 인상이 진행되었습니다.
예상 임대 시나리오
2000년 이후 리모델링·신축 케이스를 기준선으로 잡고, 재임대 시 예상 수익률과 리모델링 시 예상 수익률을 각각 산정해 의사결정을 내렸습니다. 단순 협상이 아니라 '리모델링 전 재임대 수익 구간'과 '리모델링 이후 수익 구간'을 분리해 시뮬레이션한 뒤 진입한 사례입니다.
매각 시나리오
매각 플랜은 두 갈래입니다. 첫째, 리모델링 완료 직후 매각해 리노베이션 프리미엄을 현금화하는 전략. 둘째, 임대수익률이 안정화된 뒤 장기 보유 후 매각하는 전략입니다. 현재 시세는 평당 약 1.9억에서 2억 수준으로 평가되며, 리노베이션 완료 이후에는 평당 2.3억까지 도달할 수 있을 것으로 봅니다. 2025년을 목표로 리모델링을 마무리한 뒤 재매각을 진행할 예정입니다.
BLOC 시사점
이번 사례는 강남 코어 권역에서 '평단가 갭'과 '용적률 인허가 프리미엄'을 동시에 활용한 밸류애드 매입 모델을 보여줍니다. 청담동 평당 1.8억~2억 밴드 속에서 평당 1.65억으로 진입한 가격은 일차적 안전마진이며, 250% 상한을 넘는 276% 용적률은 신축으로 회복 불가능한 면적 프리미엄으로 리모델링 전략을 정당화하는 핵심 근거입니다. 임대료가 주변 대비 40% 저렴한 구조적 갭은 명도가 즉시 어려워도 8~15% 인상만으로 NOI를 견인하는 레버이며, 인접 평당 3~4억 한섬 신사옥 부지는 본 자산의 미래가치를 강화하는 외생 호재입니다. BLOC은 매입가·용적률·임대수익·블록 미래가치의 네 축을 정합적으로 검토하는 프레임이 강남권 꼬마빌딩 투자에서 점차 표준화될 것으로 전망합니다.
