안녕하세요. 서울 상업용 부동산 인사이트 미디어 BLOC입니다.
이번 리포트는 강남구(신사동·논현동·삼성동·도곡동)와 서초구 반포동, 종로구, 동작구, 중구로 이어지는 서울 9건의 빌딩 매매 사례를 한 자리에 정리한 것입니다. 최고가 612억 원의 신사동 대형 매물부터 18.2억 원의 도심 소형 빌딩까지 가격 스펙트럼이 넓어, 강남 핵심 입지·강남 외 도심·중저가 빌딩의 평당가 수준이 동시에 비교 가능합니다.
강남 외 도심·서남권으로 확장되는 빌딩 투자 흐름
최고 거래금액 및 대지 평당 최고가는 강남구 신사동 629-31(612억 원 / 대지 평당 26,979만 원)이 차지했습니다. 강남구 4개 사례가 185억~612억 원의 중대형 가격대를 형성한 반면, 서초·종로·동작·중구는 18.2억~49억 원의 진입형 가격대로 구성됩니다. 같은 서울이라도 강남 핵심 입지는 평당 1.5~2.7억 원대, 도심 일반상업지역은 평당 1.4억 원대, 동작·중구 등 강남 외 진입권은 평당 0.6~0.9억 원대로 명확한 층위가 드러납니다. 아래 본문에서 각 건별 상세 지표와 역세권을 함께 정리했습니다.
강남구 신사동 629-31 — 612억 압구정 대형 빌딩
- 소재지: 강남구 신사동 629-31
- 거래금액: 612억 원
- 용도지역: 제3종일반주거지역
- 연면적: 2,984.66㎡ (902.86평 / 평당 6,778만 원)
- 대지: 749.9㎡ (226.84평 / 평당 26,979만 원)
- 건축년도: 1985년
- 근처 지하철역: 압구정역
9건 중 최고가이자 대지 평당가 1위 매물입니다. 압구정역 역세권에 위치한 902.86평 규모 대형 빌딩으로, 강남권 사옥·임대 동시 운용이 가능한 코어급 자산입니다.
강남구 논현동 86-6 — 365억 학동역 대형 사옥
- 소재지: 강남구 논현동 86-6
- 거래금액: 365억 원
- 용도지역: 제3종일반주거지역
- 연면적: 3,072.38㎡ (929.39평 / 평당 3,927만 원)
- 대지: 794.2㎡ (240.25평 / 평당 15,193만 원)
- 건폐율: 48.29%
- 용적률: 310.01%
- 건축년도: 1999년
- 근처 지하철역: 학동역
본 리스트 최대 연면적(929.39평) 사례로, 용적률 310.01%를 활용한 임대 운용형 빌딩입니다. 학동역 도보권에 가로수길·논현사거리 배후 수요가 결합된 입지입니다.
강남구 삼성동 165-1 — 300억 봉은사역 코어 부지
- 소재지: 강남구 삼성동 165-1
- 거래금액: 300억 원
- 용도지역: 제2종일반주거지역
- 연면적: 403.78㎡ (122.14평 / 평당 24,561만 원)
- 대지: 499.5㎡ (151.10평 / 평당 19,855만 원)
- 건폐율: 49.44%
- 용적률: 74.11%
- 건축년도: 1991년
- 근처 지하철역: 봉은사역
용적률이 74.11%로 낮아 향후 신축·증축 여력이 충분한 부지형 매물입니다. 봉은사역과 코엑스 권역 영향권에서 151.10평 대지를 확보한 점이 핵심입니다.
강남구 삼성동 165-4 — 190억 봉은사역 인접 매물
- 소재지: 강남구 삼성동 165-4
- 거래금액: 190억 원
- 용도지역: 제2종일반주거지역
- 연면적: 811.48㎡ (245.47평 / 평당 7,740만 원)
- 대지: 310.8㎡ (94.02평 / 평당 20,209만 원)
- 건폐율: 49.87%
- 용적률: 191.07%
- 건축년도: 1989년
- 근처 지하철역: 봉은사역
앞선 165-1과 동일 블록 라인의 인접 매물로, 94.02평 기준 대지 평당 20,209만 원의 강남 코어 가격을 형성합니다. 건폐율 49.87%·용적률 191.07%로 추가 활용 여지도 남습니다.
강남구 도곡동 422-4 — 185억 매봉역 고밀 빌딩
- 소재지: 강남구 도곡동 422-4
- 거래금액: 185억 원
- 용도지역: 제3종일반주거지역
- 연면적: 1,676.8㎡ (507.23평 / 평당 3,647만 원)
- 대지: 357.3㎡ (108.08평 / 평당 17,116만 원)
- 건폐율: 59.21%
- 용적률: 393.30%
- 건축년도: 1995년
- 근처 지하철역: 매봉역
용적률 393.30%로 9건 중 가장 고밀로 활용된 빌딩입니다. 507.23평 연면적을 임대 분산 운영하기 적합하며, 도곡동 학원·주거 배후 수요권에 위치합니다.
서초구 반포동 734 — 49억 신논현역 진입형 빌딩
- 소재지: 서초구 반포동 734
- 거래금액: 49억 원
- 용도지역: 제2종일반주거지역
- 연면적: 621.18㎡ (187.91평 / 평당 2,608만 원)
- 대지: 179㎡ (54.15평 / 평당 9,049만 원)
- 건폐율: 49.57%
- 용적률: 297.45%
- 건축년도: 1993년
- 근처 지하철역: 신논현역
50평대 대지로 강남 인접권 50억 미만 가격대를 만든 사례입니다. 용적률 297.45%를 활용해 187.91평의 사용면적을 확보했으며, 강남대로 배후 수요 영향권에 있습니다.
종로구 종로5가 12-1 — 42억 일반상업지역 코너
- 소재지: 종로구 종로5가 12-1
- 거래금액: 42억 원
- 용도지역: 일반상업지역
- 연면적: 334.17㎡ (101.09평 / 평당 4,155만 원)
- 대지: 95.9㎡ (29.01평 / 평당 14,478만 원)
- 건폐율: 99.97%
- 용적률: 348.46%
- 건축년도: 1957년
- 근처 지하철역: 종로5가역
건폐율 99.97%로 사실상 부지를 가득 활용한 도심 상업지 빌딩입니다. 대지 29.01평 소형이지만 일반상업지역 코너 입지로 대지 평당 14,478만 원의 도심 프리미엄을 보여줍니다.
동작구 노량진동 242-1 — 28억 노량진역 소형 빌딩
- 소재지: 동작구 노량진동 242-1
- 거래금액: 28억 원
- 용도지역: 제2종일반주거지역
- 연면적: 130.95㎡ (39.61평 / 평당 7,068만 원)
- 대지: 119㎡ (36.00평 / 평당 7,778만 원)
- 건폐율: 37.44%
- 용적률: 72.61%
- 건축년도: 1991년
- 근처 지하철역: 노량진역
건폐율 37.44%·용적률 72.61%로 증축 여력이 충분한 진입형 매물입니다. 노량진역 인근 학원가·주거 배후 수요권에 위치해 30억 미만 빌딩 진입을 검토하는 투자자에게 의미 있는 사례입니다.
중구 필동2가 65-4 — 18.2억 충무로역 도심 소형 빌딩
- 소재지: 중구 필동2가 65-4
- 거래금액: 18.2억 원
- 용도지역: 제2종일반주거지역
- 연면적: 251.38㎡ (76.04평 / 평당 2,393만 원)
- 대지: 93.6㎡ (28.31평 / 평당 6,428만 원)
- 건폐율: 59.61%
- 용적률: 229.55%
- 건축년도: 1972년
- 근처 지하철역: 충무로역
9건 중 최저가 사례입니다. 건폐율 59.61%·용적률 229.55%의 중층 구조이며, 충무로역 인근 남산 자락 도심 배후 입지에서 20억 미만으로 진입 가능한 도심 소형 빌딩의 단면을 보여줍니다.
BLOC 시사점
지금까지 강남구(신사동·논현동·삼성동·도곡동), 서초구 반포동, 종로구, 동작구, 중구의 매매 사례 9건을 정리했습니다. 강남 핵심 입지는 평당 1.7~2.7억 원대의 코어 가격을 유지하는 반면, 도심 일반상업지역(종로5가)과 서남권 진입권(동작·중구)은 평당 0.6~1.4억 원대로 자본 부담을 크게 낮춥니다. 612억 신사동~18.2억 필동에 이르는 가격 스펙트럼은, 보유 자금 규모와 활용 전략(코어 임대·증축·재건축)에 따라 서울 빌딩 시장에서 선택 가능한 층위가 여전히 넓다는 점을 시사합니다. BLOC은 평당가·용적률·역세권을 한 표로 묶어 사례 간 상대 가치를 비교하는 형식의 리포트를 이어가겠습니다.
