안녕하세요. 서울 상업용 부동산 인사이트 미디어 BLOC입니다.
이번 칼럼에서는 강남구 논현동·역삼동과 송파구 석촌동에서 확인된 30억~70억대 꼬마빌딩 매매 사례 6건을 한 번에 정리합니다. 거래금액, 대지·연면적, 평당 단가, 용도지역, 건축년도, 인접 지하철역까지 동일 포맷으로 비교하여 현재 강남·송파 코어 권역에서 어떤 가격 밴드와 입지 유형이 거래되고 있는지 한눈에 확인할 수 있도록 구성했습니다.
강남·송파 코어 권역 매매 시장 흐름
이번 6건 중 최고 거래금액은 강남구 논현동 13-21의 74.5억 원이며, 최고 대지 평당가는 강남구 논현동 89-20의 평당 13,987만 원으로 나타났습니다. 거래금액 밴드는 32억 원부터 74.5억 원까지 폭넓게 분포해 있으며, 대지 규모는 26.95평의 소형부터 73.08평의 중대형까지 다양합니다. 용도지역은 제2종일반주거지역이 우세하지만 역삼동 797과 논현동 89-20처럼 제3종일반주거지역도 함께 포함되어, 향후 용적률 활용 여지에 따라 매수 전략이 달라질 수 있는 구간입니다.
강남구 논현동 13-21 — 신사역 74.5억 원 사례
신사역 인근 논현동 건물 매매 건으로, 제2종일반주거지역에서 대지 73평 규모와 74.5억 원 거래금액이 확인되는 사례입니다.
- 소재지: 강남구 논현동 13-21
- 거래금액: 74.5억 원
- 용도지역: 제2종일반주거지역
- 연면적: 833.19㎡ (252.04평 / 평당 2,956만 원)
- 대지: 241.6㎡ (73.08평 / 평당 10,194만 원)
- 건폐율: 58.84%
- 용적률: 215.95%
- 건축년도: 2002년
- 근처 지하철역: 신사역
Selling Point
- 신사역 도보권의 논현동 메인 상권에 인접한 입지
- 대지 73평·연면적 252평으로 강남 권역 중대형 꼬마빌딩 스케일
- 건폐율 58.84%, 용적률 215.95%로 제2종일반주거지역 한도 내 효율을 충실히 확보
- 2002년 준공으로 노후도 부담이 상대적으로 낮은 중기 건물
강남구 논현동 147-1 — 논현역 72억 원 신축급 사례
논현역 인근 논현동 빌딩 매매 건으로, 제2종일반주거지역 내 대지 64.5평, 거래금액 72억 원, 2021년 건축 내역이 확인되는 사례입니다.
- 소재지: 강남구 논현동 147-1
- 거래금액: 72억 원
- 용도지역: 제2종일반주거지역
- 연면적: 546.63㎡ (165.36평 / 평당 4,354만 원)
- 대지: 212.9㎡ (64.40평 / 평당 11,180만 원)
- 건폐율: 56.39%
- 용적률: 198.93%
- 건축년도: 2021년
- 근처 지하철역: 논현역
Selling Point
- 논현역 역세권의 2021년 신축급 자산
- 대지 64.4평·연면적 165평으로 임차 다변화가 가능한 구성
- 신축 시점 인허가 한도를 충실히 활용한 건폐율 56.39%·용적률 198.93%
- 평당 대지가 11,180만 원 수준으로 강남 신축 프리미엄이 반영된 단가
강남구 역삼동 797 — 역삼역 62.7억 원 사례
역삼역 인근 역삼동 빌딩 매매 건으로, 제3종일반주거지역에서 대지 55.5평 기준 62.7억 원에 거래된 사례입니다.
- 소재지: 강남구 역삼동 797
- 거래금액: 62.7억 원
- 용도지역: 제3종일반주거지역
- 연면적: 516.06㎡ (156.11평 / 평당 4,016만 원)
- 대지: 183.3㎡ (55.45평 / 평당 11,308만 원)
- 건폐율: 49.01%
- 용적률: 225.95%
- 건축년도: 2006년
- 근처 지하철역: 역삼역
Selling Point
- 역삼역 인접 입지로 강남대로 업무권 배후 수요 흡수
- 제3종일반주거지역으로 추가 용적률 활용 여지를 갖춘 토지
- 대지 55.45평·연면적 156평의 임대 운영 적정 규모
- 용적률 225.95%로 동일 권역 대비 활용도 높은 건축물
강남구 논현동 103-5 — 강남구청역 60억 원 사례
강남구청역 인근 논현동 건물 매각 사례로, 제2종일반주거지역 내 대지 58평, 거래금액 60억 원이 확인됩니다.
- 소재지: 강남구 논현동 103-5
- 거래금액: 60억 원
- 용도지역: 제2종일반주거지역
- 연면적: 474.16㎡ (143.43평 / 평당 4,183만 원)
- 대지: 191.9㎡ (58.05평 / 평당 10,336만 원)
- 건폐율: 49.90%
- 용적률: 197.19%
- 건축년도: 1990년
- 근처 지하철역: 강남구청역
Selling Point
- 강남구청역 도보권의 60억대 진입형 꼬마빌딩
- 대지 58.05평 규모로 강남권 진입 매수자가 선호하는 기준 사이즈
- 1990년 준공으로 리모델링·신축 양 방향 검토 여지가 큰 토지가치형 매물
- 평당 대지가 10,336만 원으로 인접 신축 대비 가격 갭 존재
강남구 논현동 89-20 — 학동역 37.7억 원 평당 최고가 사례
학동역 인근 논현동 건물 매매 건으로, 제3종일반주거지역에서 대지 26.95평 규모에 37.7억 원으로 거래된 사례입니다.
- 소재지: 강남구 논현동 89-20
- 거래금액: 37.7억 원
- 용도지역: 제3종일반주거지역
- 연면적: 181.17㎡ (54.80평 / 평당 6,879만 원)
- 대지: 89.1㎡ (26.95평 / 평당 13,987만 원)
- 건폐율: 49.29%
- 용적률: 147.88%
- 건축년도: 1987년
- 근처 지하철역: 학동역
Selling Point
- 학동역 인근 강남 안쪽 상권에 위치한 소형 빌딩
- 대지 26.95평으로 부담 적은 진입가, 평당 13,987만 원으로 본 사례 중 최고 단가
- 제3종일반주거지역으로 신축 시 용적률 인센티브 확보 가능
- 1987년 건물로 토지가치를 노린 리뉴얼·재건축 시나리오에 부합
송파구 석촌동 297-10 — 송파역 32억 원 사례
송파역 인근 석촌동 건물 매매 건으로, 제2종일반주거지역에서 대지 53평, 거래금액 32억 원, 2015년 건축 이력이 확인되는 사례입니다.
- 소재지: 송파구 석촌동 297-10
- 거래금액: 32억 원
- 용도지역: 제2종일반주거지역
- 연면적: 392.96㎡ (118.87평 / 평당 2,692만 원)
- 대지: 175.4㎡ (53.06평 / 평당 6,031만 원)
- 건폐율: 59.79%
- 용적률: 176.34%
- 건축년도: 2015년
- 근처 지하철역: 송파역
Selling Point
- 송파역 권역 석촌동 배후 상권의 2015년 준공 건물
- 대지 53.06평·연면적 118평으로 중소 임대 운영에 적합한 사이즈
- 평당 대지가 6,031만 원으로 강남 권역 대비 30~40% 낮은 진입가
- 건폐율 59.79%·용적률 176.34%로 제2종일반주거지역 한도 내 활용도 우수
BLOC 시사점
이번 6건의 사례를 종합하면, 강남 코어 권역의 50억~70억대 꼬마빌딩은 대지 평당가 1억 원 안팎의 밴드가 명확히 형성되어 있으며, 학동역 논현동 89-20처럼 소형 토지일수록 평당 단가가 13,987만 원까지 상승하는 비탄력적 가격 구조가 확인됩니다. 반면 송파역 인근 석촌동은 동일한 제2종일반주거지역임에도 평당 6,031만 원 수준으로 형성되어 있어, 강남과 송파의 단가 격차가 여전히 뚜렷하게 유지되고 있음을 보여줍니다. 건축년도 측면에서는 2021년 신축급(논현동 147-1)부터 1987년 토지가치형(논현동 89-20)까지 폭이 넓어, 매수자가 신축 프리미엄을 매입할지, 노후 토지를 신축·리모델링 동력으로 활용할지에 따라 의사결정 기준이 달라지는 구간입니다. BLOC은 앞으로도 동일 권역의 거래 사례를 표준화된 지표로 비교해 강남·송파 상업용 부동산 시장의 흐름을 객관적으로 추적해 나가겠습니다.
