안녕하세요. 서울 상업용 부동산 인사이트 미디어 BLOC입니다.
11월 둘째 주, 서울 빌딩 9건이 말해주는 가격 지형
이번 리포트는 계약일 기준 25.11.8.~25.11.15. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 확인한 서울 빌딩 매각 9건을 정리한 자료입니다. 법적 효력이 없는 참고용 데이터로, 추후 금액 및 내용이 변경될 수 있다는 점을 먼저 밝힙니다.
9건의 거래는 39.5억 원부터 505억 원까지 약 13배의 가격 격차를 보이며, 강남(삼성·논현·역삼) 4건이 1,033.1억 원으로 전체 거래대금의 약 75%를 점유합니다. 동시에 종로 낙원동의 147억 원 일반상업지역 빌딩, 용산 동빙고동 116억 원 등 도심·한강 인접 입지가 100억대 가격대를 형성하고 있고, 동대문·마포·관악에서는 40억대 꼬마빌딩 거래가 동시에 잡혔습니다. 강남 코어, 도심 상업, 외곽 꼬마빌딩이라는 세 개의 가격 띠가 한 주에 모두 관측된 셈입니다.
강남구 삼성동 161-8 — 505억 원, 제3종일반주거 대형 빌딩
건물 개요
- 소재지: 강남구 삼성동 161-8
- 거래금액: 505억 원
- 용도지역: 제3종일반주거
- 연면적: 2,390.55㎡ (723.14평 / 평당 6,983만 원)
- 대지: 748.3㎡ (226.36평 / 평당 22,310만 원)
- 건폐율: 49.34% / 용적률: 240.83%
- 건축년도: 1991
Selling Point
- 삼성동 코어 입지에 연면적 723평을 넘는 대형 빌딩 — 자산 분할이 어려운 기관·법인 매수자에게 적합한 단일 자산
- 용적률 240.83%로 제3종일반주거 한도(최대 250%)에 근접해 면적 효율이 검증된 구조
- 토지 평당 22,310만 원·연면적 평당 6,983만 원으로 삼성동 빌딩 시세를 가늠하는 기준선
강남구 논현동 228-5 — 198억 원, 2007년 준공 효율형 빌딩
건물 개요
- 소재지: 강남구 논현동 228-5
- 거래금액: 198억 원
- 용도지역: 제3종일반주거
- 연면적: 1,628.48㎡ (492.62평 / 평당 4,019만 원)
- 대지: 507.1㎡ (153.40평 / 평당 12,908만 원)
- 건폐율: 49.94% / 용적률: 249.53%
- 건축년도: 2007
Selling Point
- 2007년 건축물로 관리 상태가 비교적 양호한 중간 연식
- 용적률 249.53%로 제3종일반주거 한도를 거의 다 끌어쓴 효율형 설계
- 평당 4,019만 원의 연면적 단가는 강남 신축·중축 빌딩 대비 매수 메리트 영역
강남구 역삼동 813-13 — 175.1억 원, 토지 평당 3억 시대의 꼬마빌딩
건물 개요
- 소재지: 강남구 역삼동 813-13
- 거래금액: 175.1억 원
- 용도지역: 제2종일반주거
- 연면적: 483.35㎡ (146.21평 / 평당 11,976만 원)
- 대지: 192.5㎡ (58.23평 / 평당 30,070만 원)
- 건폐율: 59.38% / 용적률: 181.29%
- 건축년도: 2003
Selling Point
- 토지 평당 30,070만 원으로 이번 리포트 9건 중 가장 비싼 단가
- 건폐율 59.38%·용적률 181.29%로 소형 부지의 면적 효율을 적극 확보
- 연면적 평당 11,976만 원으로 역삼 코어 꼬마빌딩의 현 시세를 보여주는 표본
강남구 논현동 12-2 — 155억 원, 토지 가치형 노후 빌딩
건물 개요
- 소재지: 강남구 논현동 12-2
- 거래금액: 155억 원
- 용도지역: 제2종일반주거
- 연면적: 1,288.45㎡ (389.76평 / 평당 3,977만 원)
- 대지: 440㎡ (133.10평 / 평당 11,645만 원)
- 건폐율: 45.10% / 용적률: 211.67%
- 건축년도: 1989
Selling Point
- 1989년 건물로 사용 연한이 30년을 넘긴 토지 가치형 자산
- 건폐율 45.10%로 추가 증축·신축 시 디자인 자유도 확보
- 토지 평당 11,645만 원, 연면적 평당 3,977만 원의 가격 구조는 신축 리모델링 시나리오에 맞춤
종로구 낙원동 136 — 147억 원, 일반상업지역 도심 빌딩
건물 개요
- 소재지: 종로구 낙원동 136
- 거래금액: 147억 원
- 용도지역: 일반상업
- 연면적: 969.38㎡ (293.24평 / 평당 5,013만 원)
- 대지: 247.8㎡ (74.96평 / 평당 19,611만 원)
- 건축년도: 1980
Selling Point
- 일반상업지역으로 종로 도심 핵심 상권 안에 위치
- 토지 평당 19,611만 원으로 강남 외 일반상업 빌딩 시세 기준점
- 1980년 건축물로 리테일·F&B 리모델링 또는 신축 개발 시나리오 검토 가능
용산구 동빙고동 36-1 — 116억 원, 한강 인접 주거형 빌딩
건물 개요
- 소재지: 용산구 동빙고동 36-1
- 거래금액: 116억 원
- 용도지역: 제2종일반주거
- 연면적: 510.46㎡ (154.41평 / 평당 7,512만 원)
- 대지: 301㎡ (91.05평 / 평당 12,740만 원)
- 건폐율: 53.99% / 용적률: 133.00%
- 건축년도: 1999
Selling Point
- 한남·이태원 생활권에 인접한 주거형 빌딩으로 임대 수요가 안정적
- 용적률 133.00%로 추후 증축 여지 확보
- 토지 평당 12,740만 원으로 한강변 인접 입지 대비 합리적 단가
동대문구 용두동 122-52 — 45억 원, 가격 메리트 중심 매물
건물 개요
- 소재지: 동대문구 용두동 122-52
- 거래금액: 45억 원
- 용도지역: 제2종일반주거
- 연면적: 951.34㎡ (287.78평 / 평당 1,564만 원)
- 대지: 346.2㎡ (104.73평 / 평당 4,297만 원)
- 건축년도: 1985
Selling Point
- 연면적 평당 1,564만 원, 토지 평당 4,297만 원의 가격 경쟁력
- 287.78평 규모로 다세대·근린생활 활용 폭이 넓은 구조
- 청량리·왕십리 권역 도심 접근성과 동북권 임대 수요 모두 잡을 수 있는 위치
마포구 상암동 1617 — 44억 원, 2018년 준공 신축 빌딩
건물 개요
- 소재지: 마포구 상암동 1617
- 거래금액: 44억 원
- 용도지역: 제3종일반주거
- 연면적: 461.65㎡ (139.65평 / 평당 3,151만 원)
- 대지: 150㎡ (45.38평 / 평당 9,697만 원)
- 건폐율: 49.85% / 용적률: 246.17%
- 건축년도: 2018
Selling Point
- 2018년 준공 신축으로 관리·운영 부담이 적은 자산
- 용적률 246.17%로 제3종일반주거 한도를 거의 다 사용한 면적 효율
- DMC 배후 임대 수요를 흡수할 수 있는 상암동 입지
관악구 신림동 1517-20 — 39.5억 원, 40억 미만 진입 꼬마빌딩
건물 개요
- 소재지: 관악구 신림동 1517-20
- 거래금액: 39.5억 원
- 용도지역: 제2종일반주거
- 연면적: 633.99㎡ (191.78평 / 평당 2,060만 원)
- 대지: 225.4㎡ (68.18평 / 평당 5,793만 원)
- 건폐율: 49.64% / 용적률: 238.02%
- 건축년도: 1991
Selling Point
- 토지 평당 5,793만 원, 30억 후반대로 진입 가능한 서울 꼬마빌딩
- 용적률 238.02%로 면적 효율을 안정적으로 확보
- 신림선·2호선 신림역 권역의 견고한 임대 수요
BLOC 시사점
9건의 한 주치 거래를 가격대별로 정리하면 의미가 더 분명해집니다. 500억 이상 단일 자산은 삼성동 1건뿐이고, 100억 이상 200억 미만 구간에 논현·역삼·낙원·동빙고 4건이 몰려 있습니다. 50억 미만 구간에는 용두·상암·신림 3건이 자리해, 한 주 안에서도 코어 자산과 가격 메리트형 자산이 동시 거래되는 패턴이 확인됩니다.
용도지역으로 보면 9건 중 7건이 일반주거지역(제2종·제3종)이고, 일반상업지역은 종로 낙원동 1건에 그칩니다. 평당 토지 단가는 역삼동 30,070만 원에서 동대문 용두동 4,297만 원까지 약 7배 격차를 보이는데, 같은 제2종일반주거 안에서도 강남 코어와 동북권 외곽 사이의 단가 스프레드가 한 주 만에 그대로 드러난 셈입니다.
또 하나 짚을 점은 건축년도 분포입니다. 9건 중 1980·1985·1989·1991(2건)·1999 — 6건이 30년 전후의 노후 빌딩이며, 2003·2007·2018이 각각 1건씩입니다. 토지 평당가가 높은 강남·종로 사례에서 노후 건물 비중이 큰 것은, 매수자가 토지 가치를 우선 평가하고 추후 신축·리모델링까지 고려하고 있다는 시장 시그널로 읽힙니다. 반대로 평당 토지 단가가 낮은 외곽 매물에서 2018년 신축(상암동)이 등장한 점은, 외곽일수록 신축 프리미엄이 가격 결정에 차지하는 비중이 커진다는 점도 보여줍니다.
BLOC은 이번 주 9건의 데이터를 통해 서울 빌딩 시장이 단일한 흐름이 아니라 코어 대형·도심 상업·외곽 꼬마빌딩이라는 세 개의 트랙으로 동시에 움직이고 있다는 점을 다시 확인합니다. 다음 리포트에서는 권역별 평당가 추이와 용도지역 변화를 더 깊이 다루겠습니다.
