안녕하세요. 서울 상업용 부동산 인사이트 미디어 BLOC입니다.
강남·종로·동대문 — 권역별 가격 띠가 그대로 드러나는 9개 사례
2025년 말 서울에서 거래된 빌딩 9건을 한 화면에서 비교하면, 도심·강남·동대문 권역의 가격 띠가 그대로 드러납니다. 강남구 신사·역삼에서는 224억·123억·119.5억·85억·66.5억 원의 거래가 동시에 잡혔고, 종로구 재동에서는 175억 원, 낙원동에서는 173억 원, 창신동에서는 20.8억 원의 소형 매물이 체결되었습니다. 동대문구 장안동에서는 932.2㎡(281.99평)의 대형 부지가 200억 원에 손바뀜하면서 강북 동측 권역의 거래 사례를 보탰습니다.
이번 9개 사례는 거래금액보다 평당가와 용도지역, 건폐율·용적률을 함께 보아야 시장 위치가 정확히 보입니다. 본 칼럼은 원시 거래 데이터를 BLOC 편집기준으로 재정리해, 도심·강남 권역 빌딩 투자자가 가격대별로 어떤 자산을 마주하고 있는지 한눈에 정리합니다.
강남구 신사동 642-27 — 224억 원, 70평대 제2종일반주거
거래금액 224억 원, 대지 231.5㎡(70.03평), 대지 평당 31,987만 원에 거래된 신사동 빌딩입니다. 연면적은 481.23㎡(145.57평), 연면적 평당가는 15,388만 원으로 산정됩니다. 용도지역은 제2종일반주거, 건폐율 59.72%·용적률 207.87%로 규제 한도에 근접한 고밀도 설계가 이뤄져 있습니다. 건축년도는 2004년으로, 단기적인 매스 정비·전면 리모델링 부담이 큰 매물은 아닙니다.
강남구 신사동 646-13 — 123억 원, 신축 신사동 라인업
거래금액 123억 원, 대지 89.9㎡(27.19평), 대지 평당 45,229만 원으로 본 사례 중 토지 단가가 가장 높은 매물입니다. 연면적은 179.1㎡(54.18평), 연면적 평당 22,703만 원입니다. 용도지역은 제1종일반주거, 건축년도는 2025년으로 가장 최신 자산입니다. 신사동 입지 프리미엄과 신축 효과가 평당가에 반영된 결과로 보입니다.
강남구 역삼동 683-39 — 119.5억 원, 제3종일반주거 고밀도
거래금액 119.5억 원, 대지 271.3㎡(82.07평), 대지 평당 14,561만 원에 거래된 역삼동 매물입니다. 연면적은 954.26㎡(288.66평), 연면적 평당 4,140만 원으로 임대 효율 관점에서 매력적인 단가가 형성됐습니다. 건폐율 59.60%·용적률 290.03%로 제3종일반주거의 상한선에 근접해 있고, 2003년 준공으로 중급 연식에 해당합니다.
강남구 역삼동 606-12 — 85억 원, 75평대 노후 빌딩
거래금액 85억 원, 대지 248.2㎡(75.08평), 대지 평당 11,321만 원의 역삼동 매물입니다. 연면적 640.65㎡(193.80평), 평당 4,386만 원입니다. 건폐율 49.79%·용적률 212.59%로 제3종일반주거 한도 대비 추가 증축 여력이 남아 있으며, 건축년도는 1992년입니다. 노후 빌딩의 리모델링·재건축 가치를 함께 고려할 수 있는 사례입니다.
강남구 역삼동 656-18 — 66.5억 원, 87평대 중급 매물
거래금액 66.5억 원, 대지 289.2㎡(87.48평), 대지 평당 7,601만 원에 거래된 역삼동 매물입니다. 연면적은 715.6㎡(216.47평), 평당 3,072만 원으로 본 사례 내에서도 가장 낮은 연면적 단가에 속합니다. 용도지역 제2종일반주거, 건폐율 48.88%·용적률 187.22%, 건축년도 1991년의 노후 자산입니다. 다층 임대 운용과 신축 시나리오를 모두 검토할 수 있는 입지·연식 조합입니다.
종로구 재동 32-10 — 175억 원, 도심 119평대 신축
거래금액 175억 원, 대지 394.8㎡(119.43평), 대지 평당 14,653만 원의 종로 도심 매물입니다. 연면적은 826.69㎡(250.07평), 평당 6,998만 원입니다. 용도지역 제1종일반주거, 건폐율 59.92%·용적률 141.36%, 건축년도 2024년의 최신 신축으로, 도심권에서 임대 리스 업그레이드와 전수 임대 전략을 검토할 수 있는 자산입니다.
종로구 낙원동 132-2 — 173억 원, 일반상업지 임대형 빌딩
거래금액 173억 원, 대지 307.8㎡(93.11평), 대지 평당 18,580만 원의 종로 도심 상업지 매물입니다. 연면적 1603.84㎡(485.16평), 평당 3,566만 원의 임대 운용형 자산입니다. 용도지역은 일반상업, 건폐율 46.95%·용적률 435.54%로 상업지 고밀도 설계가 이뤄져 있고, 건축년도는 2016년입니다.
종로구 창신동 526-5 — 20.8억 원, 도심 소형 상업지
거래금액 20.8억 원, 대지 38.9㎡(11.77평), 대지 평당 17,676만 원에 거래된 창신동 상업지 매물입니다. 연면적 24.55㎡(7.43평), 평당 28,008만 원으로 코너형 소단지 단가가 반영됐습니다. 용도지역은 일반상업이며, 진입가 부담이 낮은 도심 상업지 소형 투자 사례로 분류됩니다.
동대문구 장안동 312-2 — 200억 원, 281평대 대형 부지
거래금액 200억 원, 대지 932.2㎡(281.99평), 대지 평당 7,092만 원의 대형 부지 매물입니다. 연면적은 2892.4㎡(874.95평), 평당 2,286만 원으로 본 사례 내 최저 연면적 단가입니다. 용도지역은 제3종일반주거, 건축년도는 1984년의 노후 자산으로, 토지 가치 중심의 재개발 시나리오에 적합한 구조를 띕니다.
BLOC 시사점
9건의 거래를 한 표로 모으면 권역별 단가 띠가 명확해집니다. 강남구 신사동은 대지 평당 31,987~45,229만 원의 상급지 띠를, 역삼동은 7,601~14,561만 원의 중상급 띠를, 종로구는 재동·낙원동에서 14,653~18,580만 원의 도심 띠를, 동대문구 장안동은 7,092만 원의 강북 동측 띠를 형성합니다. 거래금액만으로는 224억·200억·175억이 동급으로 보이지만, 토지 면적·연면적·용도지역·건폐율·용적률을 종합하면 신사동 70평 신축형, 종로 119평 신축형, 동대문 281평 노후 재개발형은 본질적으로 서로 다른 자산군입니다. 평당가와 함께 용도지역과 연식을 같이 보아야, 동일 가격대 안에서도 자산 성격과 운용 전략을 분리해 판단할 수 있습니다.
