안녕하세요. 서울 상업용 부동산 인사이트 미디어 BLOC입니다.
이번 리포트에서는 강남구 신사동·대치동·개포동과 서초구 양재동에서 체결된 빌딩 매매 사례 5건을 정리합니다. 거래금액은 40억 원부터 302.7억 원까지 분포해 있으며, 같은 강남권 안에서도 입지·용도지역·연식·연면적에 따라 대지 평당가가 7,923만 원에서 26,878만 원까지 약 3.4배 차이를 보였습니다. 본 자료는 강남·서초 권역에서 실제 체결된 거래 데이터를 바탕으로 가격대별 진입 전략을 정리한 자료로, 50억 원 미만 꼬마빌딩 매수자부터 300억 원대 중형 빌딩 매수자까지 동일 권역 내 서로 다른 자금 규모에 맞는 비교 기준을 제공합니다.
강남·서초 빌딩 거래 5건 한눈에 보기
- 강남구 신사동 664-14
- 강남구 대치동 984-5
- 강남구 대치동 903-25
- 강남구 개포동 1265-13
- 서초구 양재동 109-1
본 5건 중 최고 거래금액 및 대지 평당 최고가는 강남구 신사동 664-14로, 302.7억 원에 체결되어 대지 평당 26,878만 원을 기록했습니다. 압구정로데오 상권의 가격 견고함을 보여주는 지표입니다.
강남구 신사동 664-14 — 압구정로데오역, 302.7억 원
건물 개요
- 소재지: 강남구 신사동 664-14 (선릉로157길 6)
- 거래금액: 302.7억 원
- 용도지역: 제3종일반주거지역
- 연면적: 1409.78㎡ (426.46평 / 평당 7,098만 원)
- 대지: 372.3㎡ (112.62평 / 평당 26,878만 원)
- 건폐율: 49.95% / 용적률: 251.80%
- 건축년도: 1994년
- 근처 지하철역: 압구정로데오역
Selling Point
- 본 리포트 5건 중 최고 거래금액이자 대지 평당 최고가 기록
- 압구정로데오 상권 인접, 도보 접근성 우수
- 1994년 준공으로 리모델링·증축·신축 다양한 시나리오 검토 여지
강남구 대치동 984-5 — 삼성역, 210억 원
건물 개요
- 소재지: 강남구 대치동 984-5 (영동대로 309)
- 거래금액: 210억 원
- 용도지역: 제3종일반주거지역
- 연면적: 868.82㎡ (262.82평 / 평당 7,990만 원)
- 대지: 289.6㎡ (87.60평 / 평당 23,972만 원)
- 건폐율: 49.45% / 용적률: 247.22%
- 건축년도: 2023년
- 근처 지하철역: 삼성역
Selling Point
- 삼성역 권역 영동대로변, GBC·코엑스 배후 수요
- 2023년 준공 신축급 자산으로 즉시 임대·운영 가능
- 연면적 평당 7,990만 원, 대지 평당 23,972만 원으로 신축 프리미엄 반영
강남구 대치동 903-25 — 선릉역, 137억 원
건물 개요
- 소재지: 강남구 대치동 903-25 (삼성로75길 7 K1 TOWER)
- 거래금액: 137억 원
- 용도지역: 제3종일반주거지역
- 연면적: 658.46㎡ (199.18평 / 평당 6,878만 원)
- 대지: 301.3㎡ (91.14평 / 평당 15,031만 원)
- 건축년도: 1986년
- 근처 지하철역: 선릉역
Selling Point
- 선릉역 인근 K1 TOWER, 대치동·역삼동 임대 수요권
- 대지 평당 15,031만 원으로 동일 동(洞) 내 신축 사례 대비 약 37% 낮은 단가
- 1986년 건축물, 토지가치 중심의 리포지셔닝 전략 가능
강남구 개포동 1265-13 — 매봉역, 40억 원
건물 개요
- 소재지: 강남구 개포동 1265-13 (개포로31길 25)
- 거래금액: 40억 원
- 용도지역: 제2종일반주거지역
- 연면적: 454.85㎡ (137.59평 / 평당 2,907만 원)
- 대지: 166.9㎡ (50.49평 / 평당 7,923만 원)
- 건폐율: 47.74% / 용적률: 203.09%
- 건축년도: 1990년
- 근처 지하철역: 매봉역
Selling Point
- 본 리포트 내 최저 진입 가격대 40억 원, 50억 원 미만 꼬마빌딩 수요 대응 가능
- 매봉역 권역 도보권, 개포동 주거 배후 안정
- 제2종일반주거지역으로 용적률 203.09% 활용
서초구 양재동 109-1 — 양재역, 140억 원
건물 개요
- 소재지: 서초구 양재동 109-1 (양재천로19길 48 용진빌딩)
- 거래금액: 140억 원
- 용도지역: 제3종일반주거지역
- 연면적: 1829.58㎡ (553.45평 / 평당 2,530만 원)
- 대지: 403㎡ (121.91평 / 평당 11,484만 원)
- 건폐율: 59.68% / 용적률: 395.54%
- 건축년도: 1998년
- 근처 지하철역: 양재역
Selling Point
- 본 리포트 5건 중 연면적 최대(1829.58㎡) 및 가장 높은 용적률 활용(395.54%)
- 양재역 권역, 양재천로변 입지
- 대지 평당 11,484만 원으로 강남구 동일 가격대 대비 합리적 단가
BLOC 시사점
이번 5건의 거래 사례를 종합하면 다음과 같은 흐름이 확인됩니다. 첫째, 강남권 내에서도 신사동·압구정 권역의 대지 평당가(26,878만 원)와 개포동·양재동의 단가(7,923만~11,484만 원) 사이에는 여전히 큰 갭이 존재합니다. 압구정로데오 상권의 가격 견고함이 다시 한번 확인되었으며, 동일한 강남구 안에서도 권역 간 단가 차이가 약 3.4배에 이른다는 점은 매수자의 자금 계획에 직접적인 영향을 미치는 요인입니다. 둘째, 대치동 984-5(2023년 신축, 평당 23,972만 원)와 대치동 903-25(1986년 건축, 평당 15,031만 원)의 비교에서 보듯 같은 동(洞) 내에서도 연식·신축 여부에 따라 평당가가 약 60% 차이로 벌어집니다. 신축 자산은 즉시 임대 수익을 확보할 수 있는 반면, 노후 자산은 토지가치 중심의 리포지셔닝·신축 전략을 별도로 설계해야 합니다. 셋째, 40억 원대 개포동 꼬마빌딩부터 300억 원대 신사동 중형 빌딩까지 단일 권역 내 가격 스펙트럼이 폭넓어 투자 자금 규모별 진입 전략을 분리해서 설계할 필요가 있습니다. 넷째, 서초구 양재동 109-1 사례에서 보듯 용적률 395.54%까지 활용된 자산은 동일 가격대 강남구 매물보다 연면적 효율이 높아 임대 수익률 측면에서 별도의 비교가 필요합니다. 본 리포트는 강남·서초 빌딩 시장의 가격대별 거래 흐름을 정리한 자료로, 개별 매물 검토 시 입지·용도지역·연식·연면적·건폐율·용적률을 함께 비교해 단가 차이의 원인을 구조적으로 파악하는 것이 중요합니다.
