안녕하세요. 서울 상업용 부동산 인사이트 미디어 BLOC입니다.
2023년 7월, 개그맨 양세형 씨가 홍대입구역 인근 빌딩을 109억에 매입했다는 보도가 나오면서 공유 오피스가 입점한 꼬마빌딩의 가치가 다시 주목받고 있습니다. 위워크의 파산 위기설이 글로벌 오피스 시장을 흔들고 있는 가운데, 국내 공유 오피스 시장이 같은 길을 갈지 아니면 다른 궤적을 그릴지가 중요한 화두로 떠올랐습니다. BLOC은 이번 거래의 가격 합리성, 입지, 임대 구조, 그리고 공유 오피스 시장 데이터를 함께 살펴봅니다.
거래 개요 — 홍대입구역 580m, 매매가 109억 빌딩
해당 건물은 홍대입구역에서 580m 거리로 도보 약 7~8분 거리에 위치하며, 앞 도로 20m 대로변에 자리한 빌딩입니다. 대지 평수는 135평으로 매매가 109억 기준 평당 8,068만 원 수준입니다. 홍대권 대로변 입지 가격대를 감안하면 비교적 저렴하게 잘 매입한 사례로 평가할 수 있습니다.
건물 개요
- 입지: 홍대입구역 580m, 도보 7~8분, 앞 도로 20m 대로변
- 대지: 135평
- 매매가: 109억 (평당 8,068만 원)
- 용도지역: 제2종 일반주거지역 (법정 용적률 200%)
- 연면적: 326평 (용적률 193% — 법정 한도에 근접)
제2종 일반주거지역이기 때문에 용적률 200%까지 신축이 가능한데, 본 건물은 이미 연면적 326평으로 용적률 193%까지 신축되어 용적률을 거의 다 찾은 건물입니다. 추가 증축 여지가 거의 없다는 점은 매입가의 상한 근거가 되며, 반대로 말하면 현재 외형 그대로의 임대 수익에 가격이 결정되는 구조입니다.
매입 이력 — 2021년 93억 5천만 원에서 17% 상승한 109억
이 건물은 양세형 씨가 매입하기 전 한 차례 거래된 이력이 있습니다. 2021년 02월 93억 5천만 원에 거래가 된 뒤, 2023년 07월 양세형 씨가 17% 상승한 109억에 매입하였습니다. 표면적인 17% 상승만 보면 단기 시세차익으로 비춰질 수 있지만, 그 사이 건물의 상태가 크게 바뀌었습니다.
해당 건물은 2023년도 경 리모델링을 진행하였습니다. 카카오맵 과거 사진을 비교해 보면 외장과 입면이 크게 달라진 것이 확인되며, 이전 소유주가 2021년도 매입 이후 패스트파이브 입점을 확정한 뒤 2023년경 공사를 진행한 것으로 추정됩니다. 그렇다면 17% 상승분은 단순 시세차익이라기보다는 공사비용을 포함하여 원가 수준에서 매각한 결과로 해석할 수 있습니다. 주변 거래 사례 지표도 최소 2~3년 전 매매가격 수준에 머물러 있어, 109억이라는 가격이 시장 평균 대비 합리적인 라인에 자리한다고 판단됩니다.
임대 구조 — 패스트파이브 지상 2~5층, 1층 별도 임차
패스트파이브는 스타트업, 1인 기업뿐 아니라 최근에는 기업형 고객까지 입점해서 사용하는 국내 대표적인 공유 오피스 업체입니다. 관계자에 따르면 강남 쪽 가동률은 95~97% 수준이며, 홍대 및 강북 쪽은 85% 수준으로 알려져 있습니다. 가동률이 높을수록 임대인이 받는 임대료 인센티브 비율이 높아지는 만큼, 본 건물은 강남급 인센티브는 아니더라도 안정적인 임대료가 기대됩니다.
해당 건물은 패스트파이브가 지상 2층부터 지상 5층까지 사용하고 지상 1층은 별도로 임차를 두는 구조입니다. 매매가격 대비 수익률은 3% 중반 정도로 예상되며, 이는 고금리 환경에서 홍대 대로변 입지 빌딩이 받아낼 수 있는 합리적 수준의 자본환원율 영역입니다.
공유 오피스 시장 — 위워크 위기와 국내 3사의 다른 궤적
최근 공유 오피스 시장은 위워크 파산 위기로 인해 재조명되고 있습니다. 한때 위워크의 기업가치가 63조 원에 달했지만 코로나19 이후 재택근무가 확산되며 경영난에 빠졌고, 현재 기업가치는 3200억 수준으로 98% 이상 폭락했습니다. 위워크는 2016년도부터 단 한 번도 흑자를 낸 적이 없습니다.
그러나 국내 시장은 다른 양상을 보입니다. 현재 국내 공유 오피스 대표 업체는 위워크코리아(19개 지점), 패스트파이브(43개 지점), 스파크플러스(36개 지점)입니다.
- 위워크코리아: 2021년부터 흑자 전환, 2022년 흑자 유지
- 패스트파이브: 2021년 영업적자, 2022년 적자폭 확대
- 스파크플러스: 2021년 적자에서 2022년 흑자 전환
해외 각국은 오피스 공실률 상승, 연체 차임, 부실채권 이슈가 잇따라 보도되고 있지만 한국 서울 오피스 공실률은 1.7%로 상당히 낮은 수준입니다. 우리나라 정서상 오피스는 반드시 필요한 공간이기에 글로벌과 다른 문화가 적용된다는 분석이 설득력을 얻고 있습니다. 또 다른 이유로는 유동성 이후 긴축으로 빠르게 얼어붙은 스타트업 투자시장의 영향으로 중대형 통사 옥 수요보다는 작은 사무실 수요와 공유 오피스 수요가 오히려 늘었다는 점이 꼽힙니다. 즉, 위워크 파산이 국내에 미치는 직접적인 충격은 제한적일 것으로 관측됩니다.
BLOC 시사점
첫째, 109억이라는 매매가는 단순 17% 상승이 아니라 리모델링 공사비와 패스트파이브 임대 확정을 반영한 원가 수준의 거래로 해석하는 것이 합리적입니다. 평당 8,068만 원이라는 가격대는 홍대입구역 580m 대로변 입지에서 받아들일 수 있는 영역입니다.
둘째, 용적률 193% — 법정 200%에 거의 근접 — 이라는 점은 추가 개발 여지가 사실상 없다는 의미입니다. 따라서 향후 가치 상승은 신축 프리미엄이 아니라 임차인의 안정성과 임대료 인상에서 나와야 합니다.
셋째, 위워크 본사의 위기에도 불구하고 국내 공유 오피스 시장은 서울 오피스 공실률 1.7%와 스타트업 소형 사무실 수요라는 구조적 배경 덕에 다른 궤도를 그리고 있습니다. 패스트파이브가 입점한 빌딩의 캐시플로는 단기적으로 흔들릴 가능성이 있지만, 홍대권 가동률 85% 수준은 그 자체로 자산가치를 떠받치는 하단 역할을 합니다.
넷째, 고금리 환경에서 매매가 대비 수익률 3% 중반은 결코 압도적이지 않지만, 입지 프리미엄과 임차 구조의 안정성, 그리고 외국인 관광 수요가 집중되는 홍대 상권의 회복력을 함께 보면 합리적인 매입으로 평가할 수 있습니다. 공유 오피스가 어렵다는 헤드라인 너머의 실적 데이터를 면밀히 살펴보는 자세가 어느 때보다 중요해진 시점입니다.
