안녕하세요. 서울 상업용 부동산 인사이트 미디어 BLOC입니다.
리그오브레전드(LoL) 글로벌 무대에서 한국을 대표하는 선수, 페이커 이상혁의 빌딩 매입 사례는 단순한 셀럽 부동산 가십이 아니라 ‘초고소득 개인의 현금 자산을 어떻게 실물 부동산으로 옮겨 담는가’를 보여 주는 교과서적인 케이스입니다. BLOC은 이 거래를 입지·구조·법인 활용·용적률 차익 네 가지 축으로 분해해 봅니다.
셀럽 빌딩 투자 트렌드: 현금 헷징형 매입의 정석
2년 전 미국 프랜차이즈로부터 123억원의 연봉을 제안받았다고 알려진 탑티어 선수에게 부동산은 임대수익이나 시세차익보다 ‘현금을 실물자산으로 교환하는 헷징 수단’의 성격이 강합니다. 환차손과 인플레이션, 그리고 본인 커리어 정점에 몰린 단기 캐시플로우를 어떻게 분산할 것인가가 핵심 질문이고, 코너 대로변 중층 빌딩은 그 답으로 자주 호명되는 자산군입니다.
페이커타워는 어디에 있을까
매입 대상은 서울특별시 강서구 화곡로 188에 위치한 ‘FAKER TOWER’입니다. 5호선 화곡역 3번출구에서 도보 1분, 약 100m 거리의 대로변 사거리 코너에 자리잡고 있어 접근성과 가시성이 동시에 확보된 자리입니다.
지하철 역세권 + 사거리 + 코너 + 대로변이라는 네 가지 입지 조건이 한 필지에 동시에 충족되는 구획은 강서구 화곡동 권역 안에서도 흔치 않습니다. 이 입지 프리미엄은 1층 임차 구성에서 곧바로 확인됩니다. 현재 빌딩 1층에는 카페와 한방병원이 입점해 있는데, 둘 다 가시성에 매출이 직결되는 우량 임차 업종입니다.
건물 개요: 3종일반주거지역에 박혀 있는 ‘준주거급’ 용적률
해당 건물은 3종일반주거지역에 위치한 1997년 준공 빌딩으로, 대지면적 약 183평, 연면적 921평 규모의 지하2층 지상9층 코너 빌딩입니다.
3종일반주거지역의 법정 상한 용적률은 250%이지만, 페이커타워의 실제 용적률은 무려 396%에 달합니다. 준주거지역, 준공업지역에 버금가는 수치로, 1997년 준공 당시의 인허가 환경이 만들어 낸 ‘이미 다 지어 둔 용적률 잉여’를 그대로 인수한 셈입니다.
용적률 차이 146%포인트는 연면적으로 환산하면 약 267평, 거의 3~4개 층에 해당합니다. 신축이나 증축으로 단번에 만들 수 없는 면적이 등기상 이미 확보되어 있다는 점이, 대로변 코너라는 입지 프리미엄과 곱해지는 구조입니다.
113억은 비싸게 산 걸까, 싸게 산 걸까
매매가는 113억으로, 평당가로 환산하면 약 6100만원 수준입니다.
매입 시점 기준 인근 시세를 그대로 두고 보면 ‘파격 할인’이라 부를 만한 가격대는 아닙니다. 다만 같은 평당가로 ▲용적률 250% 빌딩을 살 때 ▲용적률 396% 빌딩을 살 때의 의미는 전혀 다릅니다. BLOC의 시각에서는 이번 거래는 ‘싸게 산 빌딩’이 아니라 ‘잘 지어진 좋은 빌딩을, 잘 매입한 사례’에 가깝습니다.
매수 주체: 개인이 아니라 법인 (주)에이블
등기사항전부증명서상 매수자는 개인 이상혁이 아니라 법인 (주)에이블입니다. 표면적으로는 ‘페이커가 산 게 아니지 않냐’는 의문이 생길 수 있지만, BLOC이 법인 등기를 확인해 보면 해석은 달라집니다.
(주)에이블은 2020년 5월에 부동산 임대를 목적으로 설립된 법인이며, 같은 해 7월에 본 건의 소유권 이전이 일어났습니다. 즉, 매입 직전에 페이커 본인이 부동산 임대사업 법인을 먼저 세팅하고, 그 법인을 매수 주체로 사용해 빌딩을 가져온 구조입니다. 종합소득세 부담을 평탄화하고, 향후 시세차익·임대수익을 법인 단위로 관리하기 위한 전형적인 셋업이라는 평가가 가능합니다.
용적률 이득이 곧 임대수익이다
앞서 살펴본 대로 페이커타워는 3종일반주거지역 법정 용적률 250%보다 146% 더 많은 396%로 지어져 있고, 이는 연면적 기준 약 267평, 3~4개 층의 면적 이득과 같습니다.
이 잉여 면적은 향후 신축·증축을 통해 만들 수 없는 자산이기 때문에, 같은 토지 위에서 임대 가능한 GLA(Gross Leasable Area)를 곧바로 확장한 효과를 냅니다. 1층의 카페·한방병원 우량 임차 구성과 결합하면, 매매가 113억 대비 인근 평균 수익률을 상회할 가능성이 충분합니다. 건물을 다시 짓지 않고 노후화된 외관과 공용부만 정비해도 임대료 인상 여지가 남아 있다는 점에서, 향후 밸류애드 시나리오까지 함께 살아 있는 자산입니다.
BLOC 시사점
첫째, 이번 113억 거래는 ‘싸게 산 빌딩’이 아니라 ‘구조적으로 잘 골라낸 빌딩’입니다. 화곡역 초역세권, 대로변 사거리 코너, 1997년 준공이지만 396% 용적률을 이미 확보한 점이 그 근거입니다.
둘째, 매수 주체를 사전에 임대사업 목적 법인으로 세팅한 점은, 단기 캐시플로우를 갖고 있는 셀럽·고소득자에게 사실상 표준이 되어 가는 매입 구조입니다.
셋째, 이 사례는 ‘셀럽 빌딩 = 강남’이라는 통념과 달리, 강서구 화곡 권역과 같이 명확한 수요 동선(역세권 + 대로변 + 코너)이 있는 자리라면 100억대 거래 또한 충분히 합리적일 수 있음을 보여 줍니다. 임대수익형 자산을 검토하는 투자자라면, 입지의 외형보다도 용적률 잉여와 임차 구성의 질을 함께 살펴보시기를 권합니다.
