안녕하세요. 서울 상업용 부동산 인사이트 미디어 BLOC입니다.
2025년 상반기 서울 도심 꼬마빌딩 시장은 강남·서초 일변도의 흐름에서 벗어나, 종로구와 중구로 자본이 재유입되는 양상이 뚜렷합니다. 안국역·종로3가역·인사동·창성동·신당동 등 도심 노른자 입지에서 30억 원대부터 130억 원대까지 다양한 가격대의 거래가 동시다발적으로 체결되었습니다. BLOC은 이번 5건의 매각 사례를 통해 종로·중구 권역의 실거래가, 평당가, 용도지역과 건축물 스펙을 정리하고, 도심 빌딩 시장의 자본 이동 시그널을 짚어봅니다.
외국인 관광객 수요로 옮겨가는 강남 외 투자 트렌드
인사동·종로3가·안국역 일대는 외국인 관광객 동선과 한옥 상권이 중첩되는 권역입니다. 코로나 이후 회복된 인바운드 관광 수요가 명동·인사동·북촌 라인의 코어 자산 가격을 재차 끌어올리고 있고, 이는 도심 일반상업지역 꼬마빌딩의 평당가 재평가로 이어지고 있습니다. 특히 평당 1억 원대 진입 사례가 종로구 견지동·인사동에서 동시에 관측된다는 점이 핵심 지표입니다.
반면 신당동·창성동처럼 일반주거지역에 속한 자산은 평당가가 7,000만~1억 원대 초반에 형성되어, 동일 자치구 내에서도 용도지역에 따른 단위가격 격차가 두 배 이상 벌어집니다. BLOC은 이러한 격차가 단기 가격 모멘텀이 아닌 도심 임대 수요·관광 동선·재건축 잠재력의 구조적 차이에서 비롯된다고 판단합니다.
종로구 견지동 74-8 — 안국역 70억 원 도심 코어 빌딩
- 소재지: 종로구 견지동 74-8
- 거래금액: 70억 원
- 용도지역: 일반상업지역
- 연면적: 529.88㎡ (160.29평 / 평당 4,367만 원)
- 대지: 155.4㎡ (47.01평 / 평당 14,891만 원)
- 건폐율: 58.77% · 용적률: 288.03%
- 건축년도: 2004년
견지동 74-8은 안국역 도보권에 위치한 일반상업지역 빌딩으로, 대지 평당 1억 4,891만 원의 단가가 매겨졌습니다. 도심 코어 입지에서 70억 원대 가격대는 자기자본 25억~30억 원 수준의 중견 투자자가 진입할 수 있는 영역이며, 2004년 준공으로 관리 리스크가 상대적으로 낮습니다.
종로구 창성동 138-2 — 서촌 배후 46.3억 원 주거상권 자산
- 소재지: 종로구 창성동 138-2
- 거래금액: 46.3억 원
- 용도지역: 제2종일반주거지역
- 연면적: 288.78㎡ (87.36평 / 평당 5,300만 원)
- 대지: 142.1㎡ (42.99평 / 평당 10,771만 원)
- 건축년도: 1989년
창성동은 경복궁 서측 서촌 권역으로, 한옥 보존·근생 상권·임대 주거가 혼재된 입지입니다. 제2종일반주거지역 특성상 용적률·건폐율 제약은 있으나, 도심 안정 임대 수요가 견고해 46.3억 원 거래는 대지 평당 1억 771만 원 수준에서 형성되었습니다.
종로구 낙원동 185-1 — 종로3가역 39.5억 원 신축급
- 소재지: 종로구 낙원동 185-1
- 거래금액: 39.5억 원
- 용도지역: 일반상업지역
- 연면적: 407.45㎡ (123.25평 / 평당 3,205만 원)
- 대지: 112.4㎡ (34.00평 / 평당 11,617만 원)
- 건폐율: 59.97% · 용적률: 270.22%
- 건축년도: 2012년
낙원동 185-1은 종로3가역 인근의 2012년 준공 빌딩으로, 39.5억 원에 거래되어 대지 평당가 1억 1,617만 원을 기록했습니다. 신축급 컨디션과 일반상업지역의 활용 유연성을 동시에 갖춘 자산은 40억 원대 진입 매수자에게 매력적인 선택지로 평가됩니다.
종로구 인사동 148 — 31.3억 원 관광 상권 소형 빌딩
- 소재지: 종로구 인사동 148
- 거래금액: 31.3억 원
- 용도지역: 일반상업지역
- 연면적: 92.56㎡ (28.00평 / 평당 11,179만 원)
- 대지: 72.7㎡ (21.99평 / 평당 14,233만 원)
인사동 148은 대지 72.7㎡(21.99평) 규모의 소형 빌딩이지만, 외국인 관광 동선의 코어 입지 프리미엄이 가격에 반영되어 대지 평당 1억 4,233만 원을 기록했습니다. 30억 원대 진입 가능한 도심 일반상업지역 자산 중에서도 단위가격 상위에 속합니다.
중구 신당동 432-695 — 133억 원 대형 빌딩
- 소재지: 중구 신당동 432-695
- 거래금액: 133억 원
- 용도지역: 제3종일반주거지역
- 연면적: 2,664.47㎡ (806.00평 / 평당 1,650만 원)
- 대지: 592㎡ (179.08평 / 평당 7,427만 원)
- 건폐율: 49.65% · 용적률: 296.16%
- 건축년도: 1992년
신당동 432-695는 대지 592㎡(179.08평)·연면적 806평의 대형 빌딩으로, 133억 원에 매매되었습니다. 제3종일반주거지역에 속해 대지 평당 7,427만 원으로 종로 도심 일반상업지역 자산 대비 단가는 낮지만, 임대 규모 자체가 커 순임대 수익률 기준 매수 메리트가 부각된 사례입니다.
BLOC 시사점
이번 5건의 거래는 종로구·중구라는 도심 권역 안에서도 용도지역·건축년도·연면적에 따라 평당가가 7,427만 원에서 1억 4,891만 원까지 두 배 가까이 벌어진다는 사실을 명확히 보여줍니다. 일반상업지역 코어 자산은 외국인 관광·도심 유동 인구 회복에 따라 평당 1억 원대 진입이 일상화되고 있으며, 일반주거지역 대형 자산은 임대 규모와 잠재 재건축 가치로 차별화됩니다. BLOC은 향후 안국역·종로3가·인사동 라인에서 30억~70억 원대 코어 자산의 거래 회전이 더 활발해질 가능성에 주목하고, 신당동·창성동과 같은 주거지역 대형 빌딩의 가격 재평가를 별도 트랙으로 모니터링하겠습니다.
