안녕하세요. 서울 상업용 부동산 인사이트 미디어 BLOC입니다.
2025년 9월 서울 빌딩 매매 시장에서 종로구 팔판동, 성동구 성수동2가, 서대문구 창천동, 은평구 대조동, 중구 명동2가 5건의 거래가 동시에 정리됐습니다. 105억 원짜리 종로 대형 자산부터 37억 원의 명동 코너형 꼬마빌딩까지, 가격대와 용도지역이 모두 다른 5개 사례를 한 페이지에서 비교 정리합니다.
강남 외 권역으로 분산되는 빌딩 자금 — 종로·성수·명동의 동시 거래
이번 5건 중 강남권 자산이 단 한 건도 포함되지 않았다는 점이 특징입니다. 종로구 팔판동의 100억 원대 운영 빌딩, 성동구 성수동2가의 90억 원대 준공업 자산, 그리고 중구 명동2가의 평당 2억 6,823만 원짜리 중심상업지역 코너 자산까지, 자산가들의 시선이 강남 외 4대 권역으로 빠르게 이동하고 있습니다. 특히 성수동 321-48 거래는 대지 평당 2억 원을 훌쩍 넘긴 가격대로 매매가 마무리되면서, 준공업지역 토지 단가가 더 이상 강남 상업지역에만 국한되지 않음을 보여줍니다. 반대로 서대문구 창천동과 은평구 대조동은 임대 캐시플로우 중심의 60억·40억 원대 운영 빌딩 매입에 가까워, 같은 9월 거래 안에서도 매수 논리가 자산별로 뚜렷하게 갈라지는 흐름이 드러납니다.
종로구 팔판동 115-52 — 안국역 인근 105억 원 운영 빌딩
- 소재지: 종로구 팔판동 115-52
- 거래금액: 105억 원
- 용도지역: 제1종일반주거
- 연면적: 432.59㎡ (130.86평 / 평당 8,024만 원)
- 대지: 290.9㎡ (88.00평 / 평당 11,932만 원)
- 건폐율: 28.52% / 용적률: 85.57%
- 건축년도: 2008
Selling Point
- 안국역·삼청동·경복궁 동선이 모두 도보권에 포함되는 대지 88.00평·평당 1억 1,932만 원의 100억 원대 빌딩입니다.
- 연면적 130.86평·평당 8,024만 원 수준으로, 건폐율 28.52%·용적률 85.57%의 저밀 구조가 그대로 유지된 자산입니다.
- 2008년 준공으로 17년차에 접어든 운영 빌딩이며, 한옥보존지구 영향권에서 신축이 어려운 입지 특성상 토지 희소성이 큽니다.
성동구 성수동2가 321-48 — 준공업지역 94억 원 토지 가치형 매입
- 소재지: 성동구 성수동2가 321-48
- 거래금액: 94억 원
- 용도지역: 준공업
- 연면적: 284.34㎡ (86.01평 / 평당 10,929만 원)
- 대지: 127.9㎡ (38.69평 / 평당 24,296만 원)
- 건축년도: 1990
Selling Point
- 성수 권역 준공업지역 안에서 대지 38.69평·평당 2억 4,296만 원이라는 강남급 토지 단가가 형성된 94억 원 자산입니다.
- 연면적 86.01평·평당 1억 929만 원의 소형 운영 빌딩으로, 사실상 토지 가치 중심의 매입 논리가 적용된 사례입니다.
- 1990년 건축의 35년차 자산으로, 재개발·신축 시나리오 모두 검토가 가능한 후보입니다.
서대문구 창천동 31-15 — 신촌 권역 64.5억 원 운영 빌딩
- 소재지: 서대문구 창천동 31-15
- 거래금액: 64.5억 원
- 용도지역: 제3종일반주거
- 연면적: 473.72㎡ (143.30평 / 평당 4,501만 원)
- 대지: 182.2㎡ (55.12평 / 평당 11,703만 원)
- 건폐율: 59.84% / 용적률: 220.83%
- 건축년도: 1997
Selling Point
- 신촌 권역 대학가·상권 배후의 대지 55.12평·평당 1억 1,703만 원짜리 64.5억 원 빌딩입니다.
- 연면적 143.30평·평당 4,501만 원의 안정적 임대 자산으로, 건폐율 59.84%·용적률 220.83%의 고밀 운영 구조가 유지되고 있습니다.
- 1997년 건축의 28년차 빌딩으로, 학기·시즌성을 가진 신촌 임차 동선을 그대로 활용할 수 있는 임대 캐시플로우 중심 매입 후보입니다.
은평구 대조동 15-56 — 연신내 권역 46억 원 상업지역 자산
- 소재지: 은평구 대조동 15-56
- 거래금액: 46억 원
- 용도지역: 일반상업
- 연면적: 999.83㎡ (302.45평 / 평당 1,521만 원)
- 대지: 208.0㎡ (62.92평 / 평당 7,311만 원)
- 건폐율: 52.93% / 용적률: 434.50%
- 건축년도: 2013
Selling Point
- 연신내·불광 권역 일반상업지역에 위치한 대지 62.92평·평당 7,311만 원의 46억 원 자산입니다.
- 연면적 302.45평·평당 1,521만 원의 고밀 임대형 빌딩으로, 건폐율 52.93%·용적률 434.50%까지 채워 사용 중입니다.
- 2013년 준공의 12년차 자산으로, 임차 회전이 안정된 상태에서 곧바로 임대 운영이 가능한 매물입니다.
중구 명동2가 54-37 — 명동 중심상업지역 37억 원 코너형 자산
- 소재지: 중구 명동2가 54-37
- 거래금액: 37억 원
- 용도지역: 중심상업
- 연면적: 115.26㎡ (34.87평 / 평당 10,612만 원)
- 대지: 45.6㎡ (13.79평 / 평당 26,823만 원)
- 건폐율: 64.39% / 용적률: 252.76%
- 건축년도: 1957
Selling Point
- 명동 중심상업지역의 대지 13.79평·평당 2억 6,823만 원으로, 평당 단가만 보면 5개 자산 중 최상위에 해당하는 37억 원 코너형 자산입니다.
- 연면적 34.87평·평당 1억 612만 원의 소형 빌딩으로, 건폐율 64.39%·용적률 252.76%의 고밀 활용 구조가 유지됩니다.
- 1957년 건축의 노후 자산으로, 외국인 관광객 동선과 직결된 명동 상권의 토지 가치 중심 매입 사례입니다.
BLOC 시사점
2025년 9월 5건을 가격 구간별로 다시 정리하면, 종로구 팔판동 105억 원의 100억 원대 자산 1건, 성동구 성수동2가 94억 원·서대문구 창천동 64.5억 원의 60억~90억 원대 자산 2건, 그리고 은평구 대조동 46억 원·중구 명동2가 37억 원의 40억 원대 이하 자산 2건으로 나뉩니다. 같은 분기 안에서 종로의 한옥보존지구 인접 저밀 자산, 성수의 준공업지역 평당 2억 4,296만 원짜리 토지, 신촌의 임대형 운영 빌딩, 연신내의 일반상업 고밀 자산, 그리고 명동의 평당 2억 6,823만 원짜리 코너형 자산이 동시에 거래된 점은, 강남 외 권역의 평당가 분화가 다층적으로 진행되고 있음을 보여줍니다.
특히 성수동 321-48과 명동2가 54-37처럼 대지 면적이 38.69평·13.79평으로 작음에도 불구하고 평당 단가가 2억 원을 넘어선 자산이 한 분기 안에 동시에 거래된 것은, 토지 단가의 상단이 더 이상 강남·청담만의 영역이 아님을 시사합니다. BLOC은 종로·성수·명동을 비롯한 4대 비강남 권역의 거래사례를 지속 추적해 용도지역별 평당가와 건축년도별 매입 논리를 한 화면에서 비교할 수 있도록 데이터를 정리해 두고 있습니다.
