안녕하세요. 서울 상업용 부동산 인사이트 미디어 BLOC입니다.
오늘은 종로구 재동, 마포구 동교동·서교동, 용산구 한남동·남영동에서 체결된 빌딩 매각 실거래 5건을 한 번에 묶어 봅니다. 안국역 도심부 105억대 빌딩부터, 홍대입구역 50억대 신축급, 한강진역과 숙대입구역의 40억대 코어 입지까지, 도심과 강북 핵심 권역에서 동시다발적으로 거래가 잡힌 점이 특징입니다.
강남 외 도심·강북 권역으로 확산되는 40~100억대 빌딩 거래
5건 모두 토지 면적 80㎡대에서 180㎡대 사이의 전형적 꼬마빌딩 스케일이지만, 거래가는 40.5억 원에서 105억 원까지 두 배 이상 벌어집니다. 평당가 기준으로 보면 종로구 재동 92가 평당 19,103만 원으로 가장 높고, 용산 한남동 684-36이 평당 16,350만 원, 남영동 61-1이 평당 13,961만 원으로 뒤를 잇습니다. 마포 동교동·서교동은 평당 9,872만 원, 8,958만 원대에서 형성되어 있어 도심·한남·남영 라인이 토지 가격 측면에서 분명한 프리미엄 구간을 이루고 있다는 것을 보여줍니다.
흥미로운 부분은 105억 원짜리 종로 재동 빌딩과 41.2억 원짜리 한남동 빌딩이 동일한 "제2종일반주거지역" 용도라는 점입니다. 같은 용도지역이라도 입지에 따라 평당가는 2.8배까지 벌어진다는 사실은, 꼬마빌딩 투자에서 용도지역만큼이나 상권·역세권·관광수요가 가격을 만든다는 점을 다시 확인시켜 줍니다.
종로구 재동 92 — 안국역 도심 코너 105억대 빌딩
- 소재지: 종로구 재동 92
- 거래금액: 105억 원
- 용도지역: 제2종일반주거지역
- 대지: 181.7㎡(54.96평) / 평당 19,103만 원
- 연면적: 470.25㎡(142.25평) / 연면적 평당 7,381만 원
- 건축년도: 1984년
- 근처 지하철역: 안국역
Selling Point
- 안국역 도보권의 종로 도심 코너 입지
- 5건 중 최고 평당가(19,103만 원)
- 100억대 도심 꼬마빌딩으로 안정형 자산
마포구 동교동 203-11 — 홍대입구역 2018년 신축급 54.5억
- 소재지: 마포구 동교동 203-11
- 거래금액: 54.5억 원
- 용도지역: 제2종일반주거지역
- 대지: 182.5㎡(55.21평) / 평당 9,872만 원
- 연면적: 457.56㎡(138.41평) / 연면적 평당 3,938만 원
- 건폐율: 52.64% / 용적률: 198.76%
- 건축년도: 2018년
- 근처 지하철역: 홍대입구역
Selling Point
- 홍대입구역 상권 배후, 연남·연희 확장축
- 2018년 신축급으로 리모델링 부담 최소
- 임대형 운영에 적합한 평면 구성
마포구 서교동 370-26 — 홍대입구역 3종일반 46.5억
- 소재지: 마포구 서교동 370-26
- 거래금액: 46.5억 원
- 용도지역: 제3종일반주거지역
- 대지: 171.6㎡(51.91평) / 평당 8,958만 원
- 연면적: 493.98㎡(149.43평) / 연면적 평당 3,112만 원
- 건축년도: 1992년
- 근처 지하철역: 홍대입구역
Selling Point
- 5건 중 유일한 제3종일반주거지역 — 신축 시 용적률 여력
- 홍대 메인 상권 배후 임대 수요 두꺼움
- 1992년 건물로 리모델링·신축 모두 검토 가능
용산구 한남동 684-36 — 한강진역 평당 1.6억대 41.2억
- 소재지: 용산구 한남동 684-36
- 거래금액: 41.2억 원
- 용도지역: 제2종일반주거지역
- 대지: 83.3㎡(25.20평) / 평당 16,350만 원
- 연면적: 179.88㎡(54.41평) / 연면적 평당 7,572만 원
- 건폐율: 64.86% / 용적률: 145.89%
- 건축년도: 1988년
- 근처 지하철역: 한강진역
Selling Point
- 한강진역·이태원·꼼데가르송 라인 상권 인접
- 대지 25.20평 소형이지만 평당 16,350만 원의 강세
- 외국인 관광·F&B 임차 수요가 두꺼운 한남동 코어
용산구 남영동 61-1 — 숙대입구역 토지가치 40.5억
- 소재지: 용산구 남영동 61-1
- 거래금액: 40.5억 원
- 용도지역: 제2종일반주거지역
- 대지: 95.9㎡(29.01평) / 평당 13,961만 원
- 연면적: 233.54㎡(70.65평) / 연면적 평당 5,733만 원
- 건폐율: 88.76% / 용적률: 243.52%
- 건축년도: 1965년
- 근처 지하철역: 숙대입구역
Selling Point
- 숙대입구역 인접, 용산국제업무지구 개발 영향권
- 건폐율 88.76% / 용적률 243.52%로 현행 활용도 높음
- 1965년 노후 건물 — 토지 가치 중심의 매입 사례
BLOC 시사점
5건의 거래는 결국 세 가지 흐름을 동시에 보여줍니다. 첫째, 종로 재동과 한남동은 평당가 기준으로 도심·관광 코어 프리미엄이 여전히 견고합니다. 종로 재동 92의 평당 19,103만 원과 한남동 684-36의 평당 16,350만 원은, 같은 제2종일반주거지역이라는 동일한 용도지역 안에서도 입지 프리미엄이 가격을 두 배 가까이 벌려놓는다는 점을 정확히 보여 줍니다. 둘째, 마포 동교·서교는 50억 미만에서도 신축급(2018년)과 재건축 후보(1992년)가 함께 거래되며, 자산 전략에 따라 같은 권역에서도 진입 방식이 달라집니다. 동교동 203-11처럼 임대형 캐시플로우 자산을 노리는 매수자와, 서교동 370-26처럼 제3종일반주거지역의 용적률 여력을 본 매수자가 동시에 시장에 들어와 있다는 의미입니다. 셋째, 남영동 61-1 사례는 1965년 노후 건물이라도 용산 개발 축 위에서는 평당 13,961만 원에 거래된다는 사실을 통해, 꼬마빌딩 가격이 점차 "건물"이 아닌 "토지+개발 잠재력"으로 평가되고 있음을 보여줍니다.
특히 평당 토지가 기준으로 보면 종로 재동 19,103만 원, 한남동 16,350만 원, 남영동 13,961만 원, 동교동 9,872만 원, 서교동 8,958만 원 순으로 명확한 계단형 가격 구조가 잡혀 있습니다. 이는 단순히 평수가 큰 건물이 비싸다는 식의 직관을 넘어, 도심 코어·관광 코어·개발 호재 권역·확장 상권 권역으로 이어지는 서울 꼬마빌딩의 가격 사다리를 한 컷에 시각화해 줍니다. 매수자 입장에서는 40억대 진입을 한남·남영 같은 코어로 갈 것인지, 같은 금액으로 마포 확장 상권에서 더 넓은 대지를 잡을 것인지를 판단하는 의사결정 프레임이 됩니다.
BLOC은 이러한 권역별 차이를 단순 평당가 비교가 아닌 용도지역·역세권·상권 사이클 관점에서 다음 칼럼들에서 이어 다루겠습니다. 종로 도심형 100억대 자산, 한남·이태원 외국인 상권 임대, 마포 확장축의 신축·노후 페어 트레이드, 용산국제업무지구 인접 토지가치 자산 — 같은 "서울 꼬마빌딩"이라는 카테고리 안에서 어떤 미시 시장이 어떤 사이클에 있는지를 BLOC의 데이터·인사이트 시리즈에서 계속해서 풀어 가겠습니다.
