안녕하세요. 서울 상업용 부동산 인사이트 미디어 BLOC입니다.
2025년 5월 넷째 주(5.22.~5.28.) 국토교통부 실거래가 공개시스템에 신고된 서울 빌딩 거래 중, BLOC이 주목한 6건을 정리했습니다. 이번 주의 특징은 분명합니다. 강남·서초·송파의 3대 핵심 권역을 비켜난 중구·종로·관악·동대문 구도심과 부도심에서, 28억 원대 꼬마빌딩부터 93억 원대 상업 코너 빌딩까지 가격대가 폭넓게 형성됐다는 점입니다. 외국인 관광객 동선 회복, 서촌·익선동 골목 상권의 안정화, 신림·봉천 부도심 재편이 동시다발로 진행되는 흐름이 거래 데이터에서도 읽힙니다.
강남 외 권역으로 옮겨가는 빌딩 투자 트렌드
6건의 거래를 평당가 기준으로 줄 세우면, 가장 비싼 자산은 종로구 익선동 33-23(평당 9,119만 원)과 관악구 신림동 1421-22(평당 10,358만 원)로 두 곳 모두 일반상업지역의 고밀 코너 빌딩이었습니다. 반대로 평당 4,000만 원대 후반에 머문 종로구 필운동·관악구 봉천동·동대문구 장안동은 주거지역 기반의 자산이라는 공통점이 있습니다. 같은 주 안에서도 용도지역과 입지가 평당가를 3배 가까이 벌려놓고 있는 셈입니다.
중구 회현동1가 99-8 — 명동 인근 40억 준주거 빌딩
- 소재지: 중구 회현동1가 99-8
- 거래금액: 40억 (400,000만 원)
- 용도지역: 준주거
- 연면적: 493.93㎡(149.41평) · 평당 2,677만 원
- 대지: 242.90㎡(73.48평) · 평당 5,444만 원
- 용적률: 162.21%
- 건축년도: 1989
남대문·명동 배후 준주거지에 위치한 1989년 준공 자산입니다. 용적률 162.21%로 현재 시점의 제도 한도 대비 여유가 남아 있어, 외국인 관광객 수요가 다시 두꺼워지는 명동 인접 권역에서 리모델링·증축을 통한 밸류업이 거론될 만한 구조입니다.
종로구 익선동 33-23 — 35.5억 신축 상업빌딩
- 소재지: 종로구 익선동 33-23
- 거래금액: 35.5억 (355,000만 원)
- 용도지역: 일반상업
- 연면적: 529.37㎡(160.13평) · 평당 2,217만 원
- 대지: 128.70㎡(38.93평) · 평당 9,119만 원
- 용적률: 378.06%
- 건축년도: 2018
익선동 한옥지구와 인접한 일반상업지역의 2018년 신축 자산입니다. 대지 38.93평의 작은 필지지만 용적률 378.06%로 끌어올린 신축 빌딩이라 연면적은 160평을 확보했습니다. 토지 평당가는 9,119만 원으로 6건 중 두 번째로 높습니다.
종로구 필운동 55-1 — 서촌 권역 33억 주거형 빌딩
- 소재지: 종로구 필운동 55-1
- 거래금액: 33억 (330,000만 원)
- 용도지역: 제2종일반주거
- 연면적: 493.20㎡(149.19평) · 평당 2,212만 원
- 대지: 225.30㎡(68.15평) · 평당 4,842만 원
- 용적률: 178.60%
- 건축년도: 1994
경복궁 서측의 서촌 권역에 위치한 제2종일반주거 자산입니다. 토지 평당 4,842만 원, 매매가 33억으로 종로 코어보다 가격대가 한 단계 낮으면서도 도보권 상권 접근성은 유지되는 입지입니다. 1994년 준공 노후 자산이라 임대 운영보다 리모델링·신축 검토가 우선되는 유형입니다.
관악구 신림동 1421-22 — 93억 일반상업 코너 빌딩
- 소재지: 관악구 신림동 1421-22
- 거래금액: 93억 (930,000만 원)
- 용도지역: 일반상업
- 연면적: 1,621.69㎡(490.56평) · 평당 1,896만 원
- 대지: 296.80㎡(89.78평) · 평당 10,358만 원
- 용적률: 496.77%
- 건축년도: 2013
이번 6건 중 거래 규모가 가장 큰 자산입니다. 일반상업지역 용적률 496.77%로 사실상 상한에 가까운 고밀 빌딩이며, 토지 평당가는 1억 358만 원으로 6건 중 유일하게 평당 1억 원을 넘겼습니다. 신림 메인 상권의 코너 입지가 거래가에 그대로 반영된 구조입니다.
관악구 봉천동 897-5 — 28.2억 준주거 자산
- 소재지: 관악구 봉천동 897-5
- 거래금액: 28.2억 (282,000만 원)
- 용도지역: 준주거
- 연면적: 674.50㎡(204.04평) · 평당 1,382만 원
- 대지: 203.00㎡(61.41평) · 평당 4,592만 원
- 용적률: 320.52%
- 건축년도: 2008
6건 중 거래금액이 가장 낮은 28.2억 자산입니다. 2호선 봉천역 생활권의 준주거지에 위치한 2008년 준공 빌딩으로, 용적률 320.52%까지 밀도를 끌어올린 주상복합형 구조입니다. 연면적 평당가는 1,382만 원으로 6건 중 가장 낮아, 임대 캐시플로우 중심의 운용 자산으로 분류됩니다.
동대문구 장안동 237-7 — 49억 노후 자산
- 소재지: 동대문구 장안동 237-7
- 거래금액: 49억 (490,000만 원)
- 용도지역: 제3종일반주거
- 연면적: 772.20㎡(233.59평) · 평당 2,098만 원
- 대지: 340.00㎡(102.85평) · 평당 4,764만 원
- 건축년도: 1985
장한평·답십리 권역의 제3종일반주거 자산입니다. 대지 102.85평으로 6건 중 토지면적이 가장 넓고, 1985년 준공의 노후 자산이라는 점에서 리모델링이나 멸실 후 신축까지 시야에 두고 인수된 자산으로 추정됩니다. 토지 평당가 4,764만 원 수준은 같은 주 종로·중구 사례 대비 절반 이하입니다.
BLOC 시사점
첫째, 강남 3구가 아닌 권역에서도 일반상업지역의 코너 자산은 평당 1억 원 이상을 형성한다는 점이 신림 1421-22 거래에서 확인됐습니다. 둘째, 같은 종로·중구 안에서도 일반상업과 제2종일반주거의 토지 평당가 격차가 두 배 가까이 벌어지는 만큼, 용도지역 확인은 가격대를 가르는 1차 필터입니다. 셋째, 1985~1994년 준공의 노후 주거지역 빌딩이 49억·33억·40억대에서 거래된 사실은, 임대 수익보다 토지가치 기반 보유·재건축을 노린 자본이 외곽 권역으로 유입되고 있음을 시사합니다. 본 사례는 국토교통부 실거래가 공개시스템 신고 자료를 정리한 참고용 데이터이며, 향후 정정·해제로 금액 및 내용이 변경될 수 있습니다.
