안녕하세요. 서울 상업용 부동산 인사이트 미디어 BLOC입니다.
6건 요약 — 가격 스펙트럼과 평당가 양극
- 최고 거래금액: 마곡동 781-11 [201억 원]
- 최고 대지 평당가: 남대문로4가 17-31 [평당 16,529만 원]
이번 컬럼은 강서·중구·종로·동대문·영등포 6개 권역 꼬마빌딩 매매 사례 6건을 정리한 묶음입니다. 마곡 준공업지의 대형 신축과 도심 코어 소형 상업지가 양극을 형성합니다.
강서구 마곡동 781-11 — 201억 원, 마곡 준공업지 최대 규모
- 거래금액: 201억 원
- 용도지역: 준공업지역
- 연면적: 4067.26㎡ (1230.35평 / 평당 1,634만 원)
- 대지: 798.9㎡ (241.67평 / 평당 8,317만 원)
- 건폐율: 58.69% / 용적률: 349.90%
- 건축년도: 2018년 / 근처 지하철역: 양천향교역
6건 중 거래금액이 201억 원으로 가장 높습니다. 대지 241.67평·연면적 1230.35평 모두 최대 규모이며, 2018년 건축으로 가장 짧은 연식입니다. 마곡 준공업지의 상한선 표본입니다.
중구 필동2가 122-3 — 80.3억 원, 충무로역 배후
- 거래금액: 80.3억 원
- 용도지역: 제1종일반주거지역
- 연면적: 1053.97㎡ (318.83평 / 평당 2,519만 원)
- 대지: 399.4㎡ (120.82평 / 평당 6,646만 원)
- 건폐율: 59.31% / 용적률: 173.79%
- 건축년도: 1990년 / 근처 지하철역: 충무로역
중구 사례 2건 중 거래금액 80.3억 원으로 더 높은 건입니다. 제1종일반주거지역의 대지 약 120평·연면적 약 318평 규모로, 충무로역 도보권 80억 원대 표본입니다.
중구 남대문로4가 17-31 — 21억 원, 평당가 1위 시청역 코어
- 거래금액: 21억 원
- 용도지역: 일반상업지역
- 연면적: 85.56㎡ (25.88평 / 평당 8,114만 원)
- 대지: 42㎡ (12.71평 / 평당 16,529만 원)
- 건축년도: 1957년 / 근처 지하철역: 시청역
거래금액 21억 원으로 가장 낮지만 대지 평당가 1억 6,529만 원으로 1위, 1957년 건축으로 가장 오래된 유일한 일반상업지역 매물입니다. 12.71평 코어 토지의 평당 가치 상한 사례입니다.
종로구 소격동 115-2 — 38.9억 원, 안국역·북촌 인접
- 거래금액: 38.9억 원
- 용도지역: 제1종일반주거지역
- 연면적: 152.22㎡ (46.05평 / 평당 8,448만 원)
- 대지: 128.9㎡ (38.99평 / 평당 9,976만 원)
- 건폐율: 59.88% / 용적률: 118.52%
- 근처 지하철역: 안국역
종로구 38.9억 원 매매 건입니다. 대지 38.99평 기준 평당가 9,976만 원으로 남대문로 다음 2위, 북촌 인접 입지 프리미엄이 반영된 형태입니다.
동대문구 용두동 730-5 — 30억 원, 안암역 배후
- 거래금액: 30억 원
- 용도지역: 제2종일반주거지역
- 연면적: 657.25㎡ (198.82평 / 평당 1,509만 원)
- 대지: 238㎡ (72.00평 / 평당 4,167만 원)
- 건폐율: 49.53% / 용적률: 203.71%
- 건축년도: 1992년 / 근처 지하철역: 안암역
거래금액 30억 원·대지 72평 매매 사례입니다. 연면적 평당가 1,509만 원으로 6건 중 가장 낮아, 동일 자금으로 더 넓은 연면적을 확보하려는 임대 운용 수요가 참조할 만합니다.
영등포구 신길동 96-1 — 25.5억 원, 신길역 환승 배후
- 거래금액: 25.5억 원
- 용도지역: 제2종일반주거지역
- 연면적: 409.59㎡ (123.90평 / 평당 2,058만 원)
- 대지: 184㎡ (55.66평 / 평당 4,581만 원)
- 근처 지하철역: 신길역
영등포 25.5억 원 실거래 건으로 용두동과 같은 제2종일반주거지역, 대지 평당가 4,581만 원입니다. 신길역 환승 배후 임대형 자산으로 20억 원대 진입 표본입니다.
BLOC 시사점
도심 코어 일반상업지역 12.71평이 21억 원·대지 평당 16,529만 원에 거래된 반면, 마곡 준공업지 241.67평 대지는 평당 8,317만 원으로 절반 수준입니다. 연면적 평당가는 마곡 1,634만 원과 남대문로4가 8,114만 원으로 격차가 뒤집힙니다. 도심 코어가 평당가 게임, 마곡·신길·용두동이 연면적·임대수익 게임이라는 구도가 드러납니다. 자기자본과 운용 목적에 맞는 권역·용도지역 선택이 거래금액 자체보다 중요하다는 점을 BLOC은 이번 데이터셋에서 다시 확인합니다.
