안녕하세요. 서울 상업용 부동산 인사이트 미디어 BLOC입니다.
이번 7건은 서울 빌딩 시장이 한 도시 안에서도 다른 가격 논리를 따른다는 점을 보여줍니다. 강서 공항동 260억 원부터 송파 석촌동 49.5억 원까지 대지 평당가가 2,795만 원~1억 6,277만 원으로 약 5.8배 격차를 만듭니다.
권역별 평당가 분포
평당가 상위는 성수동1가(1억 6,277만 원), 성수동2가(1억 5,135만 원), 화양동(1억 4,413만 원), 서교동(1억 274만 원) 순입니다. 콘텐츠 상권 권역이며, 공항동(평당 2,795만~3,557만 원)과 석촌동(평당 8,113만 원)은 대형 필지·주거 배후 단가 구조와 대조됩니다.
강서구 공항동 1375 — 260억 대형 자산
- 거래금액 260억 원 · 용도지역 제2종일반주거
- 연면적 8,446.4 ㎡(2,555.04평 / 평당 1,018만 원)
- 대지 2,416.6 ㎡(731.02평 / 평당 3,557만 원)
- 건폐율 52.52% · 용적률 199.86% · 건축년도 2016
평당 연면적 단가 1,018만 원의 2016년 신축급 대형 빌딩으로 김포공항·마곡 배후 임대 수요 기반 안정형 자산입니다.
강서구 공항동 53-41 — 116.5억 중규모 토지
- 거래금액 116.5억 원 · 용도지역 제3종일반주거
- 연면적 1,986.12 ㎡(600.80평 / 평당 1,939만 원)
- 대지 1,378.0 ㎡(416.85평 / 평당 2,795만 원) · 건축년도 1981
대지 1,378.0 ㎡는 공항동의 희소 중대형 필지로 신축·리모델링 옵션이 모두 열려 있습니다.
마포구 서교동 395-15 — 205.5억 홍대 코어
- 거래금액 205.5억 원 · 용도지역 제2종일반주거
- 연면적 2,243.39 ㎡(678.63평 / 평당 3,028만 원)
- 대지 661.2 ㎡(200.01평 / 평당 10,274만 원)
- 건폐율 55.03% · 용적률 199.93% · 건축년도 2018
대지 평당 1억 274만 원은 홍대·합정 코어 단가이며, 법적 상한 근접 설계로 운영형 자산 전환이 즉시 가능합니다.
성동구 성수동2가 310-58 — 196억 준공업 프라임
- 거래금액 196억 원 · 용도지역 준공업
- 연면적 361.66 ㎡(109.40평 / 평당 17,916만 원)
- 대지 428.1 ㎡(129.50평 / 평당 15,135만 원) · 건축년도 1976
대지 평당 1억 5,135만 원·연면적 평당 1억 7,916만 원은 성수 준공업의 토지 중심 가격 구조를 드러내며, 1976년 노후도가 개발형 시나리오 진입 장벽을 낮춥니다.
성동구 성수동1가 656-953 — 64.5억 소형 코어
- 거래금액 64.5억 원 · 용도지역 제2종일반주거
- 연면적 129.18 ㎡(39.08평 / 평당 16,506만 원)
- 대지 131.0 ㎡(39.63평 / 평당 16,277만 원) · 건축년도 1977
평당 1억 6,277만 원은 이번 7건 중 토지 평당가 최상위이며, 성수 보행 동선 핵심 위치로 토지 가치가 평가의 대부분을 차지합니다.
광진구 화양동 7-33 — 54.5억 일반상업
- 거래금액 54.5억 원 · 용도지역 일반상업
- 연면적 299.25 ㎡(90.52평 / 평당 6,021만 원)
- 대지 125.0 ㎡(37.81평 / 평당 14,413만 원)
- 건폐율 49.90% · 용적률 191.38% · 건축년도 1992
건국대·세종대 배후 일반상업지역 대지 평당 1억 4,413만 원. 건폐율 49.90%·용적률 191.38%는 상업지역 기준 낮은 활용도로 신축 시 연면적 확대 여력이 큽니다.
송파구 석촌동 2-19 — 49.5억 송파 진입
- 거래금액 49.5억 원 · 용도지역 제3종일반주거
- 연면적 451.78 ㎡(136.66평 / 평당 3,622만 원)
- 대지 201.7 ㎡(61.01평 / 평당 8,113만 원)
- 건폐율 49.40% · 용적률 180.13% · 건축년도 1987
석촌호수·송리단길 도보권 50억 원대 송파 진입 매물로 용적률 여력이 신축 재건축 시나리오를 살려둡니다.
BLOC 시사점
7건은 서울 빌딩 시장의 세 가지 가격 논리를 보여줍니다. 성수·마포 콘텐츠 상권은 토지가 중심 평가, 강서 공항동은 대형 필지·신축급 결합형 수익 모델, 송파·광진은 주거 배후와 상업지역 여력 결합으로 50억 원대 진입가에서도 신축·증축 시나리오가 유효합니다. 1970~80년대 노후 자산은 토지 중심, 2016~2018년 신축급은 운영 효율 프리미엄을 받는 흐름이 공통적입니다.
