안녕하세요. 서울 상업용 부동산 인사이트 미디어 BLOC입니다.
부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 문제는 새마을금고의 높은 연체율과 미국 상업용 부동산 위기와 맞물려 늘 거론되어 온 이슈입니다. 연체율이 계속해서 상승하는 가운데, 금융당국이 어떠한 자세를 취하고 있는지 BLOC이 정리해 드립니다.
부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)이란
부동산 PF는 말 그대로 프로젝트 자체의 사업성을 보고 대출을 실행하는 금융 기법입니다. 일반적인 대출과 결정적으로 다른 점은, 이미 지어진 건물을 담보로 잡는 것이 아니라 미래에 지어질, 현재는 존재하지 않는 건물에 대해 담보를 설정한다는 것입니다. 그 건물을 분양해 발생될 현금흐름을 보고 대출 여부가 결정됩니다.
근 3년간의 부동산 호황 속에서 거래가 활발히 일어났고, 싼값의 토지를 매입해 시공·개발한 뒤 재매각하거나 분양하는 사업자들이 크게 늘었습니다. 그러나 사업 초기에 책정된 건설 자잿값과 인건비가 시공 도중 가파르게 상승하면서, 원자잿값과 인건비를 감당하지 못해 준공조차 마치지 못한 채 도산하는 사례가 발생하기 시작했습니다.
그렇기에 부동산 PF의 연체율과 대출액이 과도하게 증가했다는 것은, 곧 현재 건설사·시공사·개발업자, 그리고 거기에 연계돼 있는 금융업·여신·대부업 등, 그리고 하청으로 엮여 있는 중소기업사들의 위기가 도래했다는 것을 의미합니다.
뉴스 보도자료에서도 금융감독위원회와 금융감독원에서도 언급하는 국가 경제 규모의 거대한 위기라고 평가하고 있습니다.
부동산 PF의 적신호가 켜지다
금융당국이 금융 시장 안정을 위해 부동산 PF 관리에 나서고 있지만, 금융권 대출 잔액은 131조를 돌파했고 연체율도 2%를 넘어섰습니다. 지난해 12월 말 130조 3천억 원에서 단 3개월 만에 1조 3천억 원이 증가한 수치입니다.
금융권 부동산 PF 대출 잔액의 추이를 살펴보면, 20년도 92조 5천억 원, 21년 말 112조 9천억 원으로 급등하기 시작해 매년 증가해 온 것을 확인할 수 있습니다. 단 2년 만에 잔액이 약 20조 원 가까이 늘어난 뒤, 다시 18조 원이 더해지며 가파른 상승 곡선을 그리고 있는 셈입니다.
금융위원회·금융감독원의 대응 기조
이러한 위기 속 금융위원회와 금융감독원 등 금융당국은 부실 뇌관이 된 부동산 PF에 총력을 다해 대응한다는 입장입니다. 이복형 금융감독 원장은 다음과 같이 언급했습니다.
- "자연스러운 구조조정은 불가피하다"
- "일부 시공사나 건설사가 어려움에 직면할 것이다"
- "그러나 시스템 리스크로 작용되진 않을 것"
- "그렇게 되지 않도록 최선을 다할 것"
금융당국은 4월 말에 재가동한 PF 대주단 협약을 통해 부실 사업장에 대한 옥석 가리기를 진행 중이며, 협약이 적용된 부실 및 부실 우려 사업장은 모두 91곳입니다. 이 중 66곳에 대해 만기 연장과 신규 자금 지원 등 정상화 작업이 추진되고 있습니다.
2달 뒤인 9월에는 부동산 PF 사업장 정상화 지원 펀드도 본격 가동될 예정입니다. 5개 운용사에서 자산관리공사에 각 펀드를 출자해 1천억 원을 포함한 2천억 원 이상의 펀드를 신속히 조성 중인 것으로 전해집니다.
BLOC 시사점
금융권 부동산 PF 대출 잔액 131조 돌파, 연체율 2% 상회는 단순한 통계 지표가 아니라 건설·금융·여신·대부업, 그리고 하청 중소기업으로 이어지는 산업 사슬 전체의 신용 리스크가 정점으로 올라왔다는 신호입니다. 정부가 91곳 가운데 66곳에 만기 연장과 신규 자금 지원을 추진하고, 2천억 원 이상 규모의 정상화 지원 펀드를 가동한다는 것은, 시장 자력으로는 부실 사업장의 옥석 가리기가 끝나지 않는다는 점을 우회적으로 인정한 셈입니다.
건물 투자나 사옥 마련을 검토하는 기업과 투자자 입장에서, 단기적으로는 부실 사업장 매물의 가격 조정 폭이 더 확대될 수 있고, 중장기적으로는 자연스러운 구조조정 과정에서 우량 입지의 자산이 합리적 가격대로 시장에 출회될 가능성이 함께 열려 있습니다. BLOC은 이런 시점일수록 사업장별 자금 구조, 시공사 신용도, 토지 입지의 본원적 가치라는 세 축을 분리해 점검할 것을 권고드립니다.
