안녕하세요. 서울 상업용 부동산 인사이트 미디어 BLOC입니다.
오늘은 현재 금리 상황과 맞물려 “2023년이라는 시점에 부동산, 특히 상업용 부동산 투자가 적절한가”라는 질문을 다루어 보려 합니다. 최근 전반적인 경제 불확실성에 맞물려 부동산 시장 또한 다소 주춤한 흐름을 보이고 있지만, 그 가운데에서도 자산을 배분하고 포지션을 점검하려는 투자자들의 움직임은 꾸준히 이어지고 있습니다. 그렇다면 지금 시점에서 부동산을 투자처로 고려할 때 반드시 짚어야 할 핵심은 무엇일까요. BLOC은 시장에서 검토되는 수많은 변수 가운데, 가장 본질적인 3가지 — 인플레이션 방어, 안정적 수익과 시세차익, 레버리지 활용 — 를 중심으로 분석합니다.
부동산 투자 시 고려할 3가지 핵심
부동산을 투자처로 고려할 때 검토할 변수는 수없이 많지만, 오늘은 가장 본질적인 3가지에 집중합니다. 첫 번째는 인플레이션 방어 요소, 두 번째는 안정적 수익과 시세차익, 세 번째는 레버리지 활용입니다.
인플레이션 방어(헷지) 자산으로서의 건물
첫 번째 고려 사항은 인플레이션 방어 요소입니다. 부동산이나 현물 자산을 매입하는 가장 흔한 이유 가운데 하나가 “인플레이션에 대한 헷지”라는 점은 익히 알려져 있지만, 그 메커니즘 자체를 정확히 짚는 경우는 의외로 많지 않습니다.
인플레이션은 일반적으로 물가상승률을 의미합니다. 물가상승률은 여러 상품과 서비스의 가치를 종합적이고 평균적으로 본 개념에 상승률을 더한 것으로, 결국 물건과 서비스 값의 상승률이라 할 수 있습니다.
동시에 물가는 화폐 가치를 보여 주는 또 다른 척도이기도 합니다. 화폐의 가치는 “상품을 살 수 있는 힘”, 즉 구매력을 의미합니다. 예컨대 2022년 기준 한 잔에 4000원이던 스타벅스 커피가 2023년 5000원이 되어야 살 수 있다면, 같은 한 잔의 커피 가격은 2022년 4000원이었을 때보다 더 높은 가격이 필요해진 셈입니다. 그렇기 때문에 화폐의 구매력은 물가지수의 역수와 같다고 표현할 수 있습니다.
그렇다면 왜 건물 투자가 인플레이션 방어 목적으로 활용될까요.
핵심은 건물에는 업종별 임차인이 존재한다는 점입니다. A라는 건물 1층에 근린생활시설 업종인 치킨집이 입점해 있다고 가정해 보겠습니다. 코로나와 자재값 상승과 같은 비용 압력이 발생하면 치킨집은 객단가(customer transaction, 고객 1인당 평균 매입액)를 끌어올리며 매출을 방어합니다. 수요가 일정하다는 전제에서 객단가 상승은 매장의 매출 증가로 이어집니다.
이를 건물주의 입장에서 바꿔 보면 구조가 분명해집니다. 금리 인상과 물가상승으로 건물의 인건비, 세금, 대출이자, 운영비가 함께 올라간다면 1차적으로는 입점 임차인의 렌트료를 조정해 비용 상승을 흡수할 수 있습니다. 임차 기간과 법정 임대료 상승률 제약으로 단기간에 임대료를 올리기 어려운 상황이라면, 2차적으로는 매각 시점에 인플레이션 상승분을 프리미엄으로 얹어 매각하는 옵션이 존재합니다.
이런 이유로 건물을 비롯한 부동산 투자는 인플레이션의 영향을 상대적으로 덜 받는, 오히려 자유로운 자산군이라고도 표현할 수 있습니다. 동시에 건물 보유에는 상당한 자본과 운영 역량이 필요하다는 점에서, 진입 장벽이 매우 높은 자산이라는 사실도 함께 짚을 필요가 있습니다.
안정적 수익과 시세차익 — 비탄력적 자산의 두 얼굴
부동산을 투자처로 고려하는 두 번째 이유는, 보유 기간 동안의 안정적인 임대 수익과 향후 매각 시점의 시세차익을 동시에 확보할 수 있다는 점입니다.
특히 건물 투자가 “안정적”이라고 평가되는 이유는, 아파트와 달리 건물 자체가 천편일률적이지 않기 때문입니다.
천편일률이란 개별적 특성이 거의 없어 모두 엇비슷한 상태를 의미합니다. 아파트는 하나의 대지 위에 호수별로 동일한 규격의 주거 공간이 배열되어 있어, 미시적으로는 단지별 시세, 거시적으로는 아파트 전체 시세 변동에 따라 매우 탄력적으로 가격이 움직입니다.
반면 건물은 대지 위에 하나의 건축물이 결합된 형태이며, 매입 목적과 위치에 따라 적용되는 건축법과 상권이 모두 달라집니다. 그 결과 건물의 모습, 특징, 입점 가능한 업종까지 함께 달라집니다.
예를 들어 서울 강남구 논현동에 지상 2층 상가주택 A와 지상 6층 신축 건물 B가 있다고 가정해 봅니다. A 상가주택이 100원에 거래되었다고 해서 B 건물도 자동으로 100원이 되는 것은 아닙니다. A는 지상 2층 상가주택이고, B는 지상 6층 신축 건물이라는 점에서 건축적·수익적 가치(밸류)가 본질적으로 다르기 때문입니다. 이처럼 건물 투자는 아파트와 달리 주변 시세에 상당히 비탄력적으로 반응합니다.
또한 건물을 보유하는 동안 입점 임차인으로부터 고정적인 렌트료가 발생하기 때문에, 금과 같은 다른 현물 자산과 달리 보유 단계에서 고정 수익을 확보할 수 있습니다. 이렇게 확보된 초과 현금은 다시 자산 증식의 재원으로 활용되며, 보유 시기의 임대 수익과 향후 매각 시 양도소득이 결합되어 두 가지 수익 구조를 동시에 누릴 수 있게 됩니다.
레버리지 — 시장 금리에 가장 탄력적인 변수
세 번째 이유는 부동산 담보대출을 통한 레버리지 활용이 가능하다는 점입니다. 부동산은 이용 목적과 방식, 그리고 취득 주체에 따라 가능한 대출 비율이 달라집니다. 이른바 ‘지렛대 원리’가 가장 직관적으로 적용되는 자산이기도 합니다.
일반적으로 상업용 부동산을 투자한다고 가정할 때 담보대출 비율은 적게는 50%, 많게는 80%까지 활용할 수 있습니다. A라는 건물의 매입가가 100원이라면, 80원의 대출을 활용하고 자기자본 20원으로 매입이 가능하다는 의미입니다. 다시 말해, 100원짜리 건물의 약 20% 자기자본만으로 자산을 통제할 수 있는 구조가 형성됩니다.
다만 레버리지는 반드시 장단점이 함께 존재합니다. 가장 큰 이유는 시장 금리에 매우 탄력적으로 영향을 받기 때문입니다. 시장 금리가 낮을 때에는 80% 수준의 레버리지를 사용해도 이자 부담이 크지 않습니다. 그러나 시장 금리가 높아지면 동일한 80% 비율의 대출에서 발생하는 이자가 빠르게 증가해 운영 부담이 커집니다. 따라서 레버리지의 가장 큰 장점은 시장 금리가 저점일 때, 적은 자기자본으로 5배 이상의 자산을 통제할 수 있다는 데 있습니다.
반대로 단점은 금리가 높을 때 명확해집니다. 사용 가능한 대부 비율이 낮아져 진입 장벽이 높아지고, 양극화가 심화되며, 거래량은 줄어듭니다. 거래량 하락은 결과적으로 시세 하락 압력으로 이어질 수 있습니다.
지금 상업용 부동산을 사야 할까 — BLOC의 관점
그렇다면 현재 시점에 상업용 부동산 건물을 매입하는 것이 적절한 결정일까요. 결론부터 말씀드리면, BLOC은 지금 이 시점에서는 다소 관망하는 자세가 합리적인 선택지에 가깝다고 봅니다. 코로나19라는 전 세계적인 충격을 경험한 세대에게, 당시의 경기 위축과 시장 패닉은 여전히 생생합니다.
팬데믹은 전 세계적인 경기 침체를 야기했고, 정부는 이에 대응하기 위해 경기 부양 정책을 동원했습니다. 그 핵심 카드가 바로 양적완화와 금리 인하였습니다.
경기 부양 정책으로서의 양적완화와 금리 인하는, 결과적으로 부동산 시장에서 비이상적인 패닉 바잉을 촉발했고 자산 양극화를 더욱 심화시켰습니다. 그러나 금리 인하만으로 충분한 효과를 거두지 못하자 정부는 두 번째 카드인 양적완화를 본격적으로 꺼내 들었습니다.
양적완화는 중앙은행 또는 이에 준하는 기관이 시중에 통화를 적극적으로 공급해 경기를 부양하려는 정책입니다. 일반적으로는 화폐를 발행해 국채 혹은 민간 채권을 매입하는 방식으로 이루어집니다. 즉 중앙은행이 화폐를 임의적으로 찍어내어 시중의 통화 유통량을 큰 폭으로 늘리는 조치입니다. 유동성이 높아지면 시장은 이전보다 활성화되고, 자산 가격에 강한 상승 압력이 작용합니다.
BLOC 시사점
오늘은 부동산 투자 시 점검해야 할 3가지 핵심 고려 사항을 살펴보았습니다. 현재 국면에서는 금리, 거래량, 정책 변수의 불확실성이 동시에 작동하는 만큼, 무리하게 진입하기보다 시장의 추세를 관망하며 자기자본과 임대 안정성에 대한 스트레스 테스트를 함께 점검하는 것이 합리적입니다.
다만 관망이 곧 투자 중단을 뜻하지는 않습니다. 양극화가 심화될수록 입지·상권·임차 구조가 단단한 자산의 매력은 더 또렷해집니다. BLOC은 앞으로도 핵심 지표의 흐름을 토대로 인사이트를 정리해 전해 드리겠습니다.
