안녕하세요. 서울 상업용 부동산 인사이트 미디어 BLOC입니다.
2025년 11월 4주차 서울 건물 매매시장은 마포·서초·관악·성북 4개 자치구에서 25억부터 255억까지 폭넓은 가격대의 실거래가 동시에 체결된 한 주였습니다. 이번 컬럼에서는 국토교통부 실거래 데이터 기반으로 마포구 서교·합정동, 서초구 양재동, 관악구 신림동, 성북구 동소문동7가의 건물 매매 7건을 정리합니다.
11월 4주차 서울 건물 거래 트렌드
이번 주 7건은 분포가 흥미롭습니다. 100억 이상 중대형 거래가 3건(마포 서교 255억·마포 합정 106억·마포 서교 100억)으로 절반에 가까웠고, 30~80억 중간 가격대가 3건(서초 양재 76.9억, 관악 신림 57억, 성북 동소문 35억), 그리고 25억 미만 초소형 꼬마빌딩이 1건(마포 합정 25억) 분포했습니다. 자치구로 보면 마포 4건이 압도적으로 많아, 서교·합정 상권의 거래 회전이 여전히 유효함을 보여줍니다. 용도지역도 제2종일반주거 4건, 제3종일반주거 2건, 일반상업지역 1건으로 주거지 기반 상업화 매물이 시장의 다수를 차지했습니다.
1. 마포구 서교동 356-3 — 255억 마포 최대 거래
건물 개요
- 거래금액: 255억 원
- 용도지역: 제3종일반주거
- 연면적: 2441.18㎡ (738.46평 / 평당 3,453만 원)
- 대지: 754.7㎡ (228.30평 / 평당 11,170만 원)
- 건축년도: 1992년
Selling Point
- 738.46평 연면적의 마포 서교동 중대형 빌딩으로, 이번 주 7건 중 거래금액 1위
- 대지 평당가 11,170만 원은 7건 중 최고가, 홍대·합정 상권 인접 입지 프리미엄을 반영
- 1992년 준공으로 노후도는 있으나 제3종일반주거 토지 자체의 자산가치가 거래를 견인
2. 마포구 합정동 372-27 — 합정 100억대 신축급
건물 개요
- 거래금액: 106억 원
- 용도지역: 제2종일반주거
- 연면적: 1106.44㎡ (334.70평 / 평당 3,167만 원)
- 대지: 474㎡ (143.39평 / 평당 7,393만 원)
- 건폐율: 45.75%
- 용적률: 199.64%
- 건축년도: 2007년
Selling Point
- 합정동 143.39평 대지의 100억대 중형 빌딩, 2007년 준공으로 건물 상태 양호
- 용적률 199.64%로 제2종일반주거 법정한도(200%)를 사실상 끝까지 활용
- 연면적 평당가 3,167만 원·대지 평당가 7,393만 원으로 합정 시세 합리적 진입가
3. 마포구 서교동 395-180 — 서교 100억대 밀도형
건물 개요
- 거래금액: 100억 원
- 용도지역: 제2종일반주거
- 연면적: 960.27㎡ (290.48평 / 평당 3,443만 원)
- 대지: 364㎡ (110.11평 / 평당 9,082만 원)
- 건폐율: 52.87%
- 용적률: 199.32%
- 건축년도: 2006년
Selling Point
- 대지 110.11평, 연면적 290.48평으로 임대 효율이 양호한 서교동 100억대 빌딩
- 건폐율 52.87%·용적률 199.32%로 토지 활용도 최대치, 추가 증축 여력은 거의 없음
- 대지 평당가 9,082만 원은 같은 100억대 합정 372-27(7,393만 원)보다 23% 높아 서교 코어 위치 프리미엄 시사
4. 마포구 합정동 388-15 — 합정 25억 초소형 꼬마빌딩
건물 개요
- 거래금액: 25억 원
- 용도지역: 제3종일반주거
- 연면적: 178.36㎡ (53.95평 / 평당 4,634만 원)
- 대지: 82㎡ (24.81평 / 평당 10,079만 원)
- 건축년도: 1991년
Selling Point
- 대지 24.81평의 초소형 꼬마빌딩, 7건 중 거래금액 최저이지만 단위 단가는 매우 강함
- 대지 평당가 10,079만 원으로 서교 356-3(11,170만 원) 다음으로 높은 토지 단가
- 1991년 건축 노후 건물이지만 합정 상권 입지가 가격을 견인
5. 서초구 양재동 116-9 — 양재 76.9억 신축급
건물 개요
- 거래금액: 76.9억 원
- 용도지역: 제2종일반주거
- 연면적: 700.55㎡ (211.92평 / 평당 3,629만 원)
- 대지: 255.9㎡ (77.41평 / 평당 9,934만 원)
- 건폐율: 59.76%
- 용적률: 199.73%
- 건축년도: 2017년
Selling Point
- 2017년 준공으로 이번 주 7건 중 가장 신축급, 감가상각 부담 최소
- 건폐율 59.76% / 용적률 199.73%로 제2종 한도 사실상 100% 활용
- 양재IC·강남 접근성과 대지 평당가 9,934만 원의 서초 입지 결합
6. 관악구 신림동 1433-109 — 신림 57억 일반상업 코너
건물 개요
- 거래금액: 57억 원
- 용도지역: 일반상업
- 연면적: 1003.58㎡ (303.58평 / 평당 1,878만 원)
- 대지: 249.5㎡ (75.47평 / 평당 7,552만 원)
- 건폐율: 59.80%
- 용적률: 344.23%
- 건축년도: 1994년
Selling Point
- 일반상업지역, 용적률 344.23%로 7건 중 가장 높은 밀도 활용
- 대지 75.47평 대비 연면적 303.58평으로 임대 단위 면적이 풍부
- 연면적 평당가 1,878만 원은 7건 최저, 그러나 상업지 토지 평당가 7,552만 원은 신림 핵심 상권 수준
7. 성북구 동소문동7가 5 — 동소문 35억 밀도형 꼬마빌딩
건물 개요
- 거래금액: 35억 원
- 용도지역: 제2종일반주거
- 연면적: 516.73㎡ (156.31평 / 평당 2,239만 원)
- 대지: 155.7㎡ (47.10평 / 평당 7,431만 원)
- 건폐율: 59.13%
- 용적률: 267.71%
- 건축년도: 1996년
Selling Point
- 동소문동 47.10평 대지의 30억대 꼬마빌딩, 도심 접근성 양호
- 용적률 267.71%로 제2종일반주거 일반 한도(200%)를 상당히 초과한 기존 건축물 — 신축 시 동일 규모 재현 불가
- 연면적 평당가 2,239만 원으로 마포·서초 동일 가격대 대비 단가 우위
BLOC 시사점
이번 11월 4주차 7건은 세 가지 신호를 던집니다.
첫째, 마포 서교·합정의 거래 두께. 7건 중 4건이 마포에 집중되었고, 100억 이상 중대형 3건이 모두 마포에서 나왔습니다. 홍대·합정 상권의 토지 가치가 여전히 중대형 자본을 끌어들이고 있다는 의미입니다.
둘째, 용적률 풀활용 매물의 가치. 합정 372-27(199.64%), 서교 395-180(199.32%), 양재 116-9(199.73%)는 모두 제2종일반주거 법정한도에 거의 도달해 있고, 동소문 7가 5(267.71%)는 한도 초과 기존 건축물입니다. 신축 시 동일한 연면적 확보가 불가능하므로 기존 건축물 인수 자체가 희소가치로 작동합니다.
셋째, 단위 단가의 양극화. 신림 일반상업(연면적 평당 1,878만 원)과 합정 꼬마빌딩(연면적 평당 4,634만 원) 사이에 2.5배의 단가 차이가 존재합니다. 같은 서울이라도 용도지역·상권·건물 규모에 따라 단위 가격대의 분포가 크게 벌어지고 있어, 투자자는 표면 거래금액보다 평당가·용적률·건폐율 데이터를 함께 비교해야 합니다.
실거래 데이터 기반으로 본 이번 주 서울 건물 매매는 마포 집중·용적률 한도형 매물 선호·자치구별 단가 양극화라는 세 축으로 정리할 수 있습니다. BLOC는 다음 주차에도 자치구·용도지역별 실거래 데이터를 이어서 분석합니다.
