안녕하세요. 서울 상업용 부동산 인사이트 미디어 BLOC입니다.
부동산 활황기에 지가 상승이 폭발적으로 일어난 지역을 꼽으라면 단연 성수동이 빠지지 않습니다. 오늘은 성수동의 과거와 현재를 짚어보며, 어떤 흐름이 지금의 투자 매력을 만들어 냈는지 BLOC의 시선으로 정리해 드립니다.
공장의 무덤에서 한국의 브루클린으로
성수동은 1960~70년도 수제화, 자동차 정비, 섬유 산업 등 지역기반 산업이 발달한 준공업 지역이었습니다. 그러나 1990년대로 들어서며 산업의 쇠퇴와 IMF를 맞으며, 주인 없는 오래된 창고와 폐공장만 남아 있던 시기가 길었습니다.
성수동이 본격적으로 변화하기 시작한 것은 2011년 복합 문화 공간인 대림창고가 문을 열면서부터입니다. 이는 미국 뉴욕의 브루클린이 걸어온 길과 매우 닮아 있습니다. 과거 공장지대였던 할렘의 상징 브루클린은 정부가 저렴한 임대를 통해 가난한 아티스트들에게 공간을 내어 주면서 지역 자체에 예술이 입혀졌고, 결국 고급 주거와 관광지로 탈바꿈했습니다.
폐공장의 리모델링과 붉은 벽돌의 이미지는 성수동의 모습과 매우 흡사합니다. 현재의 성수동은 붉은 벽돌의 주택, 폐공장의 새로운 모습, 그리고 창고가 혼재된 풍경이 오롯이 그 지역만의 컬러로 자리 잡았습니다. 이러한 뉴트로 분위기가 MZ 세대를 끌어모으면서, 성수동은 한국의 브루클린이라는 별칭을 얻게 됐습니다.
걷고 싶은 거리, 연무장길에 사람이 많은 이유
성수동 연무장길을 걷다 보면 사람들이 왜 이렇게 많은지 의문이 들 정도입니다. 단순히 핫플레이스라서가 아닙니다. 핵심은 1층 상가들이 한 개 층을 통째로 사용하는 형태가 아니라, 전면이 좁게 쪼개진 형태로 다양한 콘텐츠를 동시에 제공한다는 점에 있습니다.
이런 구조의 상가는 사람들의 걷는 속도에 맞춰 다양한 콘텐츠와 경험을 짧은 거리 안에서 제공합니다. 거리가 콘텐츠로 빼곡하게 채워질수록 보행자는 자연스럽게 발걸음을 옮기게 되고, 그 자체로 "걷고 싶은 거리"가 완성됩니다. 여기에 여러 기업이 진행하는 팝업 스토어가 더해지면서, 거리의 흡인력은 한층 강해졌습니다.
반대로 강남구 테헤란로처럼 전면이 길고 높게 올라가 있는 빌딩 옆을 걸으며 재미있다고 느끼는 보행자는 거의 없습니다. 같은 상업가로라도 가로 단위의 "전면 분할"이 만들어 내는 체험의 밀도가 본질적인 차이를 만듭니다.
유동성 호황과 함께 성수동으로 이동한 스타트업
성수동의 지가 상승 시기는 코로나19 시기와 정확히 겹쳐 있습니다. 저금리 정책과 유동성 호황은 부동산뿐만 아니라 스타트업·벤처 투자 시장에도 강한 후폭풍을 만들었습니다.
중소벤처기업부 자료에 따르면 벤처 투자 실적은 2019년도 4조 원, 2020년도 4조 3000억 원으로 종전 역대 최대 실적을 기록했습니다.
이어 2021년도 투자실적 7조6800억을 기록하며 일전의 실적을 모두 갈아치웠고, 전례 없던 유동성 호황과 함께 벤처 투자 또한 정점을 찍었습니다. 자금을 빠르게 흡수한 스타트업과 벤처기업은 인적·인프라 확장에 나섰고, 그 결과 강남과 판교의 임대료는 가파르게 상승했습니다.
감당하기 어려운 임대 시세 속에서 갈 곳을 잃은 스타트업과 벤처기업이 주목한 곳이 바로 성수동입니다. 강남과 인접한 지리적 장점, 넓은 공간을 비교적 저렴하게 사용할 수 있다는 점이 결정적이었습니다. 그 결과 현재의 성수동은 다수의 스타트업·벤처기업이 자리한 IT업계의 중심지이자 신흥 업무 지구로 떠오르게 됐습니다. 대표적으로 차량 공유 기업 쏘카와 다수의 IT기업, 그리고 배틀그라운드로 유명한 크래프톤이 성수동으로 이동한 사례가 회자됩니다.
성수동 투자 개발 호재 두 가지
성수동의 특성 자체가 이미 지가 상승의 동력이었지만, 향후 흐름을 가늠하려면 굵직한 개발 호재 두 가지를 짚어야 합니다. 바로 삼표레미콘 공장부지 개발과 성수전략정비 구역입니다.
성수동 삼표레미콘 공장은 작년 8월 45년 만에 철거를 완료했습니다.
이 부지는 과학미래관, 관광 랜드마크 등 문화·관광 타운으로 조성한다는 구상이 제시되었고, 서울숲 일대 및 한강변 주요 거점과의 연계 또한 검토되고 있습니다. 한강과 서울숲 축이 함께 정리되는 그림은 성수동 전체의 가로·동선 가치를 끌어올리는 변수입니다.
두 번째는 성수 전략정비 구역입니다. 2011년 정비 계획안이 50층으로 고시됐지만, 2030 서울도시 기본 계획안의 35층 높이 제한 규정 때문에 10년간 사업이 원활히 진행되지 못했습니다. 그러나 올해 1월 2040 서울도시기본계획에서 35층 높이제한 규제가 폐지되었고, 유연하고 정상적인 스카이 가이드라인으로 전환되며 사업 진행 가능성이 한층 높아졌습니다.
성수전략정비 재개발 사업은 첫째 한강변을 접한 한강 조망권, 둘째 강남과의 접근성(영동대교·한남대교), 셋째 서울숲과 인접이라는 세 가지 입지적 강점을 동시에 갖춥니다. 사업이 본격적으로 진행되면 성수동 전체 지가에 미치는 영향이 작지 않을 것입니다. 이외에도 지식산업센터, 서울숲 한강 보행교 신설 등 보조 호재도 함께 진행되고 있습니다.
BLOC 시사점
성수동의 변천사는 "공장지대 → 폐공장과 창고의 도시 → 문화·예술 콘텐츠 거리 → 신흥 업무지구"라는 네 단계의 진화로 정리됩니다.
부동산 투자는 수익성에만 지나치게 치우치면 그 지역의 특성과 매력을 놓치기 쉽습니다. 투자 수요가 몰린다고 해서 무작정 들어가기보다는, 목표한 지역만이 가지고 있는 특장점, 즉 가로 구조·산업 변화·개발 호재가 어떤 방향으로 정렬되고 있는지 함께 살피는 것이 핵심입니다. 성수동은 "왜 이 지역에 사람과 자본이 동시에 몰리는가"라는 질문에 대해 가장 입체적인 답을 보여주는 사례라고 BLOC은 보고 있습니다.
