안녕하세요. 서울 상업용 부동산 인사이트 미디어 BLOC입니다.
2025년 9월 둘째 주 서울 빌딩 시장은 권역별 양극화가 다시 확인된 한 주였습니다. 성수동2가에서는 단일 거래 230억 원이 체결되며 준공업지역 토지 평당가가 19,152만 원까지 올라섰고, 서초·양재 라인은 128.5억 원·96.07억 원·79억 원 거래가 동시 진행됐습니다. 광진 자양동에서도 148억 원 중대형 매각이 성사돼 강남 외곽 권역의 사이클 진입을 시사합니다.
권역별 평당 토지가, 성수가 서초의 두 배
이번 주 6개 거래의 대지 평당가를 정렬하면 성수동2가 300-79가 19,152만 원으로 1위입니다. 같은 성수동 321-49가 11,900만 원, 양재동 317-9가 10,945만 원, 서초동 1356-2가 9,213만 원, 양재동 377이 8,296만 원, 자양동 657-5가 8,277만 원 순입니다. 성수 코어가 서초·양재 주거형 빌딩 토지가의 약 2.1배 수준을 유지합니다.
서초구 서초동 1356-2 — 제3종일반 128.5억 원
서초동 1356-2는 128.5억 원에 손바뀜됐습니다. 대지 461.1㎡(139.48평), 연면적 1,350.00㎡(408.38평) 규모로, 대지 평당 9,213만 원, 연면적 평당 3,147만 원입니다. 제3종일반주거지역, 건폐율 48.80% / 용적률 243.98%이며 건축년도 1984년으로 리모델링·신축 검토 가능한 자산입니다.
서초구 양재동 377 — 2013년 준신축 96.07억 원
양재동 377은 96.07억 원에 거래됐습니다. 대지 382.8㎡(115.80평), 연면적 993.01㎡(300.39평), 대지 평당 8,296만 원, 연면적 평당 3,198만 원입니다. 제2종일반주거지역, 건폐율 47.77% / 용적률 199.75%, 2013년 건축으로 양호한 연한이 가격 방어 요인으로 작용했습니다.
서초구 양재동 317-9 — 2021년 신축 79억 원
양재동 317-9는 79억 원으로 6개 사례 중 최소 규모이지만 대지 평당가 10,945만 원으로 양재 권역 최고치를 기록했습니다. 대지 238.6㎡(72.18평), 연면적 600.75㎡(181.73평), 연면적 평당 4,347만 원이며 제2종일반주거지역, 건폐율 59.14% / 용적률 195.85%, 2021년 신축입니다.
성동구 성수동2가 300-79 — 준공업지역 230억 원
이번 주 최대 거래는 성수동2가 300-79의 230억 원입니다. 대지 397.0㎡(120.09평), 연면적 787.77㎡(238.30평), 대지 평당 19,152만 원, 연면적 평당 9,652만 원입니다. 준공업지역에 건축년도 1978년 노후 건물로 신축·리모델링 잠재력이 매수 포인트입니다.
성동구 성수동2가 321-49 — 초소형 40.1억 원
같은 성수동2가의 321-49는 40.1억 원, 대지 111.4㎡(33.70평), 연면적 195.90㎡(59.26평) 규모입니다. 대지 평당 11,900만 원, 연면적 평당 6,767만 원이며 준공업지역, 건폐율 59.98% / 용적률 146.97%, 1993년 건축입니다. 30평대 초소형이지만 평당 1억 원을 넘는 거래는 성수 토지 희소성이 사이즈와 무관하게 작동함을 보여줍니다.
광진구 자양동 657-5 — 중대형 148억 원
자양동 657-5는 148억 원에 매각됐습니다. 대지 591.1㎡(178.81평), 연면적 2,062.51㎡(623.91평)로 연면적 기준 최대 규모이며 대지 평당 8,277만 원, 연면적 평당 2,372만 원으로 강남 외 권역의 가성비가 드러납니다. 제3종일반주거지역, 건폐율 59.28% / 용적률 298.79%, 2001년 건축입니다.
BLOC 시사점
이번 주 6개 거래 가격대는 40.1억 원부터 230억 원까지 폭이 넓지만 권역·용도지역으로 묶으면 흐름이 일관됩니다. 첫째, 성수 준공업지역 대지 평당가는 11,900만~19,152만 원 구간으로 서울 토지가 상단이 가장 빠르게 올라옵니다. 둘째, 양재·서초 제2·3종일반주거는 평당 8,000만~10,000만 원대 박스권에서 자산가 자금이 안착 중입니다. 셋째, 자양동처럼 강남 외곽이면서 토지가 평당 8,000만 원대인 권역이 연면적 가성비를 노린 중대형 거래의 새 무대로 부상하고 있습니다.
