안녕하세요. 서울 상업용 부동산 인사이트 미디어 BLOC입니다.
이번 컬럼에서는 서울 용산구와 마포구에서 확인된 꼬마빌딩 매매 6건을 데이터 기반으로 정리합니다. 용산구 한강로2가 두 건과 후암동 한 건, 마포구 서교동·동교동·성산동 각 한 건씩으로, 거래금액 분포는 25억 원부터 92억 원까지 폭넓게 형성돼 있습니다. 대지면적은 32.31평~81.61평, 건축년도는 1975년부터 2024년 신축까지 다양해 같은 50억 원대라도 입지·연식·용적률에 따라 가치 구조가 어떻게 달라지는지 비교하기 좋은 표본입니다.
한강 라인과 홍대 상권으로 이동하는 50억~90억대 자금
이번 6건의 가장 뚜렷한 흐름은 한강 라인(한강로2가)과 홍대 상권(서교동·동교동) 두 축에 자금이 집중되고 있다는 점입니다. 한강로2가는 삼각지역·신용산역 도보권의 용산정비창 인근 라인으로, 92억 원 거래의 대지 평당가가 1억 7,662만 원, 68억 원 거래도 1억 5,450만 원으로 형성돼 용산 한강 라인 평당가의 두께를 다시 확인시켜 줍니다. 마포구에서는 홍대입구역 도보권 두 건이 거래금액 53.5억 원·56억 원 구간에서 잡혔고, 동교동 1억 6,020만 원과 한강로2가 두 건의 평당가 수준이 사실상 어깨를 나란히 한다는 점이 눈에 띕니다.
반대로 후암동·성산동·서교동 신축은 같은 권역 안에서도 가격 구조가 확연히 다릅니다. 후암동은 서울역 도보권임에도 1975년 건축의 노후도가 반영돼 평당 8,102만 원에 거래됐고, 성산동은 망원역 도보권 2021년 신축이지만 거래금액 자체는 25억 원으로 가장 낮습니다. 같은 마포라도 동교동(평당 1억 6,020만 원)과 성산동(평당 7,738만 원)의 평당가 격차가 두 배 이상 벌어진다는 것은, 권역 단위가 아니라 동 단위·역세권 단위로 데이터를 봐야 한다는 점을 보여줍니다.
용산구 한강로2가 28-2 — 92억 원, 6건 중 최고가
이번에 정리한 건물 매매 6건 가운데 최고가 건물입니다. 거래금액은 92억 원, 대지 평당가는 1억 7,662만 원으로, 이번 글 기준 금액과 대지 평당가 모두 가장 높게 확인된 건물입니다.
건물 개요
- 소재지: 용산구 한강로2가 28-2
- 거래금액: 92억 원
- 용도지역: 제2종일반주거지역
- 연면적: 173.28㎡ (52.42평 / 평당 17,551만 원)
- 대지: 172.2㎡ (52.09평 / 평당 17,662만 원)
- 건폐율: 47.15% / 용적률: 94.31%
- 건축년도: 1983년
- 근처 지하철역: 삼각지역
건폐율 47.15%·용적률 94.31% 구조에서도 대지 평당가가 1억 7,662만 원에 달한다는 점은, 용산 한강로2가 라인이 단순 건물 가치가 아니라 토지 자체에 프리미엄이 형성돼 있음을 말해 줍니다. 1983년 준공 노후 건물임에도 가격이 유지되는 이유 역시 같은 맥락에서 읽힙니다.
용산구 한강로2가 148-3 — 68억 원, 신용산역 도보권
용산구 사례 중 68억 원 실거래 확인된 건물매매 건 입니다. 대지는 44평, 연면적은 39.5평이며, 대지 평당 1억 5,450만 원으로 정리돼 이번 글에서도 눈에 들어오는 사례입니다.
건물 개요
- 소재지: 용산구 한강로2가 148-3
- 거래금액: 68억 원
- 용도지역: 제2종일반주거지역
- 연면적: 130.62㎡ (39.51평 / 평당 17,210만 원)
- 대지: 145.5㎡ (44.01평 / 평당 15,450만 원)
- 건폐율: 55.44% / 용적률: 89.77%
- 근처 지하철역: 신용산역
28-2번지 대비 거래금액은 24억 원 낮지만 대지 평당가 차이는 2,212만 원에 그칩니다. 같은 한강로2가 라인의 평당가 두께가 60억~90억 원대에서 비교적 안정적으로 유지된다는 점을 확인할 수 있는 사례입니다.
용산구 후암동 446-43 — 35억 원, 서울역 도보권 노후 건물
후암동 건물 매매 사례는 거래금액 35억 원, 대지 43평으로 확인됩니다. 이번에 정리한 용산구 사례 3건 중에서는 가장 낮은 거래금액이며, 1975년 건축인 점도 확인할 수 있습니다.
건물 개요
- 소재지: 용산구 후암동 446-43
- 거래금액: 35억 원
- 용도지역: 제2종일반주거지역
- 연면적: 152.36㎡ (46.09평 / 평당 7,594만 원)
- 대지: 142.8㎡ (43.20평 / 평당 8,102만 원)
- 건폐율: 63.84% / 용적률: 106.69%
- 건축년도: 1975년
- 근처 지하철역: 서울역
서울역 도보권임에도 대지 평당가가 8,102만 원에 머무른다는 점은, 후암동 일대가 한강로2가 라인과는 분명히 다른 가격 구조 위에 놓여 있음을 보여줍니다. 1975년 노후 건물이라는 점에서 정비·신축 시 용적률 여유(법정 대비 잔여)와 결합한 토지 가치가 핵심 변수가 됩니다.
마포구 서교동 449-16 — 56억 원, 2024년 신축 + 대지 81평
이번 6건 중 대지면적과 연면적이 가장 크게 확인된 건물입니다. 대지는 81.6평, 연면적은 135.6평으로 정리되며, 2024년 신축된 건물이라는 점도 함께 체크할 만합니다.
건물 개요
- 소재지: 마포구 서교동 449-16
- 거래금액: 56억 원
- 용도지역: 제2종일반주거지역
- 연면적: 448.41㎡ (135.64평 / 평당 4,128만 원)
- 대지: 269.8㎡ (81.61평 / 평당 6,862만 원)
- 건폐율: 57.10% / 용적률: 199.16%
- 건축년도: 2024년
- 근처 지하철역: 홍대입구역
대지 평당 6,862만 원이라는 숫자만 보면 한강로2가·동교동보다 낮지만, 용적률 199.16%로 연면적이 135.64평까지 확보됐다는 점이 핵심입니다. 같은 56억 원 거래라도 연면적이 두 배 가까이 큰 신축 매물이라는 점에서 임대 운영 관점의 효율은 별도 분리해서 봐야 합니다.
마포구 동교동 164-19 — 53.5억 원, 대지 평당 1억 6,020만 원
동교동 건물 매매 건은, 거래금액 53.5억 원, 대지 33.4평으로 확인됩니다. 이번 정리 기준으로 보면 대지 평당가가 1억 6,020만 원으로 높게 형성돼 있어, 대지 규모와 평당가를 함께 볼 때 먼저 확인해볼 만한 사례입니다.
건물 개요
- 소재지: 마포구 동교동 164-19
- 거래금액: 53.5억 원
- 용도지역: 제3종일반주거지역
- 연면적: 361.32㎡ (109.30평 / 평당 4,895만 원)
- 대지: 110.4㎡ (33.40평 / 평당 16,020만 원)
- 건폐율: 59.67% / 용적률: 252.69%
- 건축년도: 1996년
- 근처 지하철역: 홍대입구역
제3종일반주거지역에 용적률 252.69%까지 끌어올린 1996년 건물입니다. 대지 33.4평이라는 한정된 토지 위에서도 거래금액이 53.5억 원에 형성됐다는 점, 그리고 대지 평당가가 한강로2가 상위 사례와 유사한 1억 6,020만 원 구간에 진입했다는 점이 동교동 홍대입구역 라인의 가격 두께를 보여줍니다.
마포구 성산동 254-3 — 25억 원, 6건 중 최저가 신축
성산동 사례는 이번 6건 가운데 거래금액이 가장 낮게 확인된 건물입니다. 거래금액은 25억 원, 대지는 32.31평, 건축년도는 2021년으로 기재돼 있어 금액대와 건축년도를 함께 비교해 보기 좋습니다.
건물 개요
- 소재지: 마포구 성산동 254-3
- 거래금액: 25억 원
- 용도지역: 제2종일반주거지역
- 연면적: 212.83㎡ (64.38평 / 평당 3,883만 원)
- 대지: 106.8㎡ (32.31평 / 평당 7,738만 원)
- 건폐율: 55.10% / 용적률: 199.28%
- 건축년도: 2021년
- 근처 지하철역: 망원역
2021년 신축에 용적률 199.28%까지 확보돼 있지만 대지 평당가는 7,738만 원에 머무릅니다. 동교동과 같은 마포구 안에서도 망원역·성산동 라인의 평당가가 홍대입구역 라인의 절반 수준이라는 사실은, 25억 원대 진입 자금에서 가장 먼저 점검해야 할 데이터 포인트입니다.
BLOC 시사점
첫째, 같은 용산이라도 한강로2가(평당 1억 5,000만~1억 7,000만 원)와 후암동(평당 8,102만 원)의 평당가 격차가 두 배 가까이 벌어진다는 점, 같은 마포라도 동교동(1억 6,020만 원)과 성산동(7,738만 원)의 격차가 동일한 수준이라는 점에서 "구" 단위 시세는 의사결정 기준이 될 수 없습니다. 동·역세권·블록 단위 데이터가 필수입니다.
둘째, 25억 원·35억 원 진입대에서는 노후도(후암동 1975년)와 신축(성산동 2021년)의 토지 가치 차이가 평당가에 거의 반영되지 않는 구간이 존재합니다. 같은 거래금액이라도 신축은 임대 안정성을, 노후는 정비·신축 여력의 잠재 가치를 각각 다른 변수로 잡고 평가해야 합니다.
셋째, 50억 원대 구간은 "홍대 라인 소형 대지(동교동 33.4평, 평당 1억 6,020만 원)" vs "홍대 라인 대형 신축(서교동 81.61평, 평당 6,862만 원)"이라는 두 갈래로 갈라집니다. 임대 운영 효율을 우선할지, 토지 평당가 상승 여력을 우선할지에 따라 동일 예산에서도 선택지가 완전히 달라진다는 점을 데이터가 보여줍니다.
BLOC은 앞으로도 거래금액·평당가·건폐율·용적률·용도지역·건축년도 6개 축을 일관된 형식으로 정리해, 서울 꼬마빌딩 시장의 가격 두께를 동·역세권 단위로 추적하겠습니다.
