안녕하세요. 서울 상업용 부동산 인사이트 미디어 BLOC입니다.
2026년 1월 첫째 주 서울에서 확인된 빌딩 매각 사례 중, 권역과 가격대가 서로 다른 7건을 한 자리에 모아 살펴봅니다. 성동구 성수동의 준공업 220억 원 코너 빌딩부터 광진구 군자동 23.5억 원 토지가치형 매물, 종로구 낙원동 도심 상업지 34.9억 원 사례까지, 가격 스펙트럼이 넓어 서울 빌딩 시장의 결을 입체적으로 읽을 수 있는 묶음입니다.
강남 외 권역으로 분산되는 빌딩 투자 흐름
이번 7건에서 거래가 가장 큰 220억 원 사례가 성수동에서 나왔다는 점은 상징적입니다. 강남권 코어 자산 가격이 높은 수준에서 횡보하는 사이, 자본은 ‘준공업 + 도보 역세권 + 신축’ 같은 명확한 스토리가 있는 권역으로 이동하고 있습니다. 마포 서교동에서는 동일 행정동 안에서도 51억 원 신축(2023년)과 44.5억 원 2003년식이 함께 거래되며, 신축 프리미엄과 임대형 운영형의 가격 스펙트럼이 동시에 형성됩니다. 종로 낙원동·성북 길음동·광진 군자동 사례는 ‘토지 비중 강한 도심·외곽 매물’이 30억 원 안팎의 자금 규모로 어떻게 거래되는지를 보여줍니다.
성동구 성수동1가 16-9 — 준공업 220억 코너 빌딩
- 거래금액 220억 원, 용도지역 준공업
- 연면적 536.64㎡(162.33평 / 평당 13,552만 원)
- 대지 184.8㎡(55.90평 / 평당 39,355만 원)
- 건폐율 59.94%, 용적률 264.57%
- 건축년도 2009, 근처 지하철역 뚝섬역·성수역
뚝섬역·성수역 더블 역세권에 위치한 준공업지역 빌딩으로, 평당 대지가 39,355만 원에 달합니다. 2009년 준공된 건물답게 준공업의 용적률 상한에 가깝게 볼륨을 확보(264.57%)하고 있어, 임대용 사무·리테일 복합 운영에 적합한 구조입니다. 성수 권역의 코어 가격대를 확인할 수 있는 사례입니다.
성동구 성수동1가 685-442 — 뚝섬·서울숲 55.3억 꼬마빌딩
- 거래금액 55.3억 원, 용도지역 제2종일반주거
- 연면적 209.34㎡(63.33평 / 평당 8,733만 원)
- 대지 136㎡(41.14평 / 평당 13,442만 원)
- 건폐율 48.83%, 용적률 97.67%
- 건축년도 1990, 근처 지하철역 뚝섬역·서울숲역
같은 성수동1가지만 용도지역이 제2종일반주거로 분류된 사례입니다. 평당 대지 13,442만 원으로 16-9 사례(39,355만 원) 대비 1/3 수준이며, 1990년 준공된 건물 상태와 용적률 여유(97.67%)를 고려하면 리모델링·증축 시나리오가 함께 검토되는 자산입니다.
마포구 서교동 247-119 — 망원역 51억 신축
- 거래금액 51억 원, 용도지역 제2종일반주거
- 연면적 593.06㎡(179.40평 / 평당 2,843만 원)
- 대지 228㎡(68.97평 / 평당 7,395만 원)
- 건폐율 50.66%, 용적률 196.78%
- 건축년도 2023, 근처 지하철역 망원역
2023년 신축된 망원역 인근 빌딩으로, 평당 연면적 2,843만 원이라는 낮은 단가가 눈에 띕니다. 대지 228㎡ 위에 593㎡대 연면적을 확보한 ‘부지 대비 연면적이 큰’ 구조로, 신축 + 큰 평면 + 망원 상권이라는 세 요소가 51억 가격에 함께 반영된 사례입니다.
마포구 서교동 330-17 — 홍대입구역 44.5억 꼬마빌딩
- 거래금액 44.5억 원, 용도지역 제2종일반주거
- 연면적 129.6㎡(39.20평 / 평당 11,351만 원)
- 대지 108.1㎡(32.70평 / 평당 13,608만 원)
- 건폐율 59.94%, 용적률 119.89%
- 건축년도 2003, 근처 지하철역 홍대입구역
동일 동(서교동)이지만 권역(홍대입구역) 차이로 평당 대지 13,608만 원이 형성됩니다. 247-119 신축과 비교하면 대지·연면적은 더 작지만, 홍대 상권 도보권이라는 입지가 평당가에 직접 반영된 모습입니다.
광진구 군자동 49-7 — 군자역 23.5억 토지가치형
- 거래금액 23.5억 원, 용도지역 제1종일반주거
- 연면적 195.93㎡(59.27평 / 평당 3,965만 원)
- 대지 198.7㎡(60.11평 / 평당 3,910만 원)
- 건축년도 1975, 근처 지하철역 군자역
1975년에 준공된 건물로, 평당 대지 3,910만 원이라는 단가가 토지 자체의 가치를 주된 평가 기준으로 삼고 있음을 보여줍니다. 제1종일반주거의 밀도 한계 안에서 신축·재건축을 검토하는 매수자 시나리오가 자연스러운 사례입니다.
종로구 낙원동 206 — 종로3가역 34.9억 일반상업
- 거래금액 약 34.9억 원, 용도지역 일반상업
- 연면적 278.64㎡(84.29평 / 평당 4,141만 원)
- 대지 69.9㎡(21.14평 / 평당 16,507만 원)
- 건축년도 1967, 근처 지하철역 종로3가역
대지는 21.14평에 불과하지만 일반상업지역이라는 점, 종로3가역 상권이라는 점에서 평당 대지가 16,507만 원에 달합니다. 1967년 건축물이지만 도심 상업지 ‘토지’가 자산 가치의 핵심인 전형적 케이스입니다.
성북구 길음동 1160 — 길음역 30.5억 대형 대지
- 거래금액 30.5억 원, 용도지역 제3종일반주거
- 연면적 772.15㎡(233.58평 / 평당 1,306만 원)
- 대지 352.2㎡(106.54평 / 평당 2,863만 원)
- 건폐율 49.91%, 용적률 191.66%
- 건축년도 1988, 근처 지하철역 길음역
대지 106.54평에 연면적 233.58평의 대형 빌딩이 30.5억 원에 거래된 사례입니다. 평당 대지 2,863만 원이라는 비교적 낮은 단가가 만들어내는 토지·임대수익 결합형 구조로, 강북 외곽권에서 ‘큰 대지 + 운영 자산’을 찾는 매수자에 부합합니다.
BLOC 시사점
이번 7건은 같은 ‘서울 빌딩’이라도 평당 대지 단가가 2,863만 원(길음동)부터 39,355만 원(성수동1가 16-9), 16,507만 원(낙원동)까지 14배 가까이 벌어진다는 점을 분명히 보여줍니다. 220억 대 코어 자산은 준공업·역세권·신축 같은 명확한 스토리, 50억 안팎의 마포·성수 매물은 신축과 리모델링 시나리오, 20~30억 대 외곽 매물은 토지가치 중심의 평가가 작동합니다. 자산을 보는 기준을 ‘가격’이 아닌 ‘평당 대지 단가 × 용도지역 × 잔여 용적률’ 조합으로 재배열할 때, 같은 30억 원도 전혀 다른 의미를 갖는다는 점을 BLOC은 강조합니다.
