안녕하세요. 서울 상업용 부동산 인사이트 미디어 BLOC입니다.
이번 분석에서는 송파구 석촌동·송파동, 용산구 이태원동, 마포구 서교동, 양천구 목동에서 체결된 빌딩 매매 6건을 묶어 살펴봅니다. 거래금액은 33억 원부터 125억 원까지 분포해 있으며, 같은 서울이라도 권역과 용도지역, 부지 규모에 따라 대지 평당가가 어떻게 갈라지는지 한눈에 비교할 수 있는 사례군입니다.
권역별 가격 구조: 송파·용산·마포·양천의 갈림길
비교군 6건을 평당가 기준으로 정렬하면 송파구 석촌동 296-10이 대지 평당 12,432만 원으로 최상단을, 양천구 목동 536이 대지 평당 3,632만 원으로 최하단을 형성합니다. 강남 외곽으로 이동할수록 대지 단가는 빠르게 낮아지지만, 연면적 단가와 건폐율·용적률 활용도까지 함께 보면 권역별로 전혀 다른 투자 논리가 작동한다는 점이 드러납니다. 송파권은 강남 인접 프리미엄과 부지 규모를 동시에 보유한 100억 원대 중형 빌딩 거래가, 이태원은 단가는 높지만 절대 금액은 30억~90억 원대로 다양한 진입 구간이, 마포 서교동은 상권 임대 수익형, 목동은 안정형 신축 단가가 각각 특징입니다.
송파구 석촌동 296-10 — 비교군 최고가 125억 빌딩
건물 개요
- 소재지: 송파구 석촌동 296-10
- 거래금액: 125억 원
- 용도지역: 제3종일반주거지역
- 연면적: 1429.6㎡(432.45평 / 평당 2,890만 원)
- 대지: 332.4㎡(100.55평 / 평당 12,432만 원)
- 건폐율 55.98% / 용적률 298.12%
- 건축년도: 2003년
- 근처 지하철역: 삼각지역
판단 포인트
비교군에서 거래금액과 대지 평당가 모두 1위를 기록한 사례입니다. 제3종일반주거지역 한도를 거의 모두 활용해 건폐율 55.98%·용적률 298.12%로 지어진 구조이며, 2003년 건축으로 비교군 내에서는 비교적 신축 라인업에 속합니다. 100평대 부지에 432평 가까운 연면적이 올라가 있어 임대 효율과 통매각 가치가 동시에 잡히는 자산입니다.
송파구 송파동 20-5 — 110억, 가장 넓은 부지
건물 개요
- 소재지: 송파구 송파동 20-5
- 거래금액: 110억 원
- 용도지역: 제3종일반주거지역
- 연면적: 1445.48㎡(437.26평 / 평당 2,516만 원)
- 대지: 494.5㎡(149.59평 / 평당 7,354만 원)
- 건폐율 49.98% / 용적률 243.75%
- 건축년도: 1989년
- 근처 지하철역: 삼각지역
판단 포인트
대지 494.5㎡(149.59평)로 비교군 6건 중 가장 넓은 부지를 갖춘 사례입니다. 대지 평당가는 7,354만 원으로 같은 송파 석촌동보다 낮지만, 절대 부지 규모와 1445.48㎡ 연면적이 받쳐 110억 원이라는 거래금액이 형성되었습니다. 건폐율 49.98%·용적률 243.75%로 제3종 한도까지 여유가 남아 있어 추후 리모델링·증축 시나리오를 그릴 수 있는 토지형 자산입니다.
용산구 이태원동 132-2 — 90억, 평당 1억대 이태원 단가
건물 개요
- 소재지: 용산구 이태원동 132-2
- 거래금액: 90억 원
- 용도지역: 제2종일반주거지역
- 연면적: 565.25㎡(170.99평 / 평당 5,264만 원)
- 대지: 272.3㎡(82.37평 / 평당 10,926만 원)
- 건폐율 47.11% / 용적률 133.10%
- 건축년도: 1985년
- 근처 지하철역: 삼각지역
판단 포인트
대지 평당가 10,926만 원으로 비교군 중 두 번째로 높은 단가를 형성하며 이태원 핵심권의 토지 프리미엄을 그대로 보여줍니다. 건폐율 47.11%·용적률 133.10%로 비교적 저밀 활용형 구조이고 건축년도 1985년의 노후 자산이지만, 대지 가치가 거래 가격의 핵심 변수로 작동한 사례입니다.
용산구 이태원동 211-19 — 36억, 이태원 진입가 꼬마빌딩
건물 개요
- 소재지: 용산구 이태원동 211-19
- 거래금액: 36억 원
- 용도지역: 제2종일반주거지역
- 연면적: 324.77㎡(98.24평 / 평당 3,664만 원)
- 대지: 185㎡(55.96평 / 평당 6,433만 원)
- 건폐율 55.09% / 용적률 124.70%
- 건축년도: 1986년
- 근처 지하철역: 삼각지역
판단 포인트
같은 이태원동 안에서도 132-2 사례 대비 절반 이하의 토지 규모와 거래금액을 가진 30억대 꼬마빌딩입니다. 대지 평당가 6,433만 원은 132-2의 10,926만 원과 비교하면 약 41% 낮아, 같은 동 내에서도 도로 사정과 부지 위치에 따라 단가 차이가 크게 벌어진다는 사실을 보여줍니다.
마포구 서교동 334-4 — 58억, 홍대권 활용형 빌딩
건물 개요
- 소재지: 마포구 서교동 334-4
- 거래금액: 58억 원
- 용도지역: 제2종일반주거지역
- 연면적: 552.86㎡(167.24평 / 평당 3,468만 원)
- 대지: 197.4㎡(59.71평 / 평당 9,713만 원)
- 건폐율 57.40% / 용적률 269.56%
- 건축년도: 2003년
- 근처 지하철역: 삼각지역
판단 포인트
대지 평당 9,713만 원의 홍대 상권 단가가 적용된 50억대 후반 빌딩 사례입니다. 건폐율 57.40%·용적률 269.56%로 제2종일반주거지역에서 허용된 활용도를 거의 끝까지 끌어올린 구조이며, 60평 미만 부지에서 167평대 연면적을 확보해 임대 수익형 운영에 적합한 자산입니다.
양천구 목동 536 — 33억, 비교군 최저가 신축급
건물 개요
- 소재지: 양천구 목동 536
- 거래금액: 33억 원
- 용도지역: 제2종일반주거지역
- 연면적: 661.5㎡(200.10평 / 평당 1,649만 원)
- 대지: 300.4㎡(90.87평 / 평당 3,632만 원)
- 건폐율 50.31% / 용적률 199.75%
- 건축년도: 2010년
- 근처 지하철역: 삼각지역
판단 포인트
비교군에서 거래금액과 대지 평당가가 모두 최저인 사례지만, 동시에 건축년도 2010년으로 가장 신축에 가까운 자산이라는 점이 특징입니다. 대지 300.4㎡(90.87평)와 연면적 661.5㎡(200.10평)의 안정적 규모, 그리고 평당 1,649만 원이라는 연면적 단가는 30억대 진입 투자자에게 위험 대비 수익 구조가 균형 잡힌 선택지로 기능합니다.
BLOC 시사점
이번 6건의 사례를 종합하면 서울 빌딩 매매에서 평당가는 단일 변수로 결정되지 않습니다. 송파구 석촌동 125억 원 사례의 대지 평당 12,432만 원과 양천구 목동 536 사례의 3,632만 원은 약 3.4배 차이가 나지만, 두 자산은 모두 각자의 수요층과 활용 시나리오 안에서 합리적인 가격대를 형성합니다. 30억 대 꼬마빌딩부터 100억 대 중형 빌딩까지의 실거래는 결국 도로 사정, 건물 상태, 명도 조건, 용도지역 한도와 건폐율·용적률 활용도 같은 변수가 평당가에 어떻게 반영되는지를 보여주는 표본이며, 매입 검토 시에는 단가 한 줄이 아니라 권역 구조와 부지·연면적 비율, 건축년도까지 함께 읽어야 합니다.
