안녕하세요. 서울 상업용 부동산 인사이트 미디어 BLOC입니다.
이번 칼럼에서는 도심(중구·종로)부터 강서(영등포·마포), 강북 인접(동대문), 한강변(광진)까지 서울 전역에 걸친 꼬마빌딩 매각 실거래 9건을 데이터로 살펴봅니다. 최고가는 중구 신당동의 102억 원, 대지 평당가 최고는 중구 초동의 평당 11,893만 원으로, 권역과 용도지역에 따라 단가 스펙트럼이 어떻게 벌어지는지 한눈에 확인할 수 있는 묶음입니다.
도심·강북·강서를 가로지른 9건, 무엇이 결정했나
도심 강남권 외 권역에서도 상권 동선, 역세권, 용도지역에 따라 평당가가 크게 갈리는 흐름이 이번 9건에서도 확인됩니다. 특히 일반상업지역(중구 초동·종로5가·영등포동3가)은 진입가가 24억~67억 원으로 다양하게 분포하지만, 대지 평당가는 5,000만~12,000만 원대까지 폭이 큽니다. 반면 제2·3종일반주거지역(통인동·광장동·신당동·상수동)은 입지 프리미엄이 평당가에 직접 반영되어, 같은 주거지역이라도 통인동(9,702만 원)과 광장동(5,455만 원) 사이에 두 배 가까운 격차가 존재합니다.
중구 신당동 370-48 — 102억 원, 청구역 인근 100평 대지
신당동 370-48은 이번 묶음의 최고 거래금액 102억 원을 기록한 건입니다. 대지 333㎡(100.73평) 위에 연면적 979.73㎡(296.37평) 규모이며, 용도지역은 제3종일반주거지역, 건폐율 48.53% / 용적률 231.41%로 활용도가 정리된 빌딩입니다. 건축년도 1989년, 인근 지하철은 청구역이며 평당가는 대지 기준 10,126만 원, 연면적 기준 3,442만 원입니다.
Selling Point
- 이번 정리 9건 중 최고 거래금액(102억 원)
- 청구역 인근 제3종일반주거지역, 건폐율 48.53% / 용적률 231.41%
- 연면적 979.73㎡(296.37평) 규모 중형 빌딩
중구 초동 62 — 44억 원, 평당가 최고 11,893만 원
초동 62는 거래금액 44억 원이지만 대지 평당가는 평당 11,893만 원으로 9건 중 가장 높습니다. 대지 122.3㎡(37.00평), 연면적 435.9㎡(131.86평, 평당 3,337만 원), 일반상업지역, 1969년 준공으로 건물 연식은 오래되었지만 을지로3가역 인접 입지가 단가를 견인한 사례입니다.
Selling Point
- 이번 정리 9건 중 대지 평당가 최고(평당 11,893만 원)
- 을지로3가역 도보권 일반상업지역
- 연면적 435.9㎡(131.86평), 평당 3,337만 원의 연면적가
종로구 통인동 136 — 69억 원, 서촌 신축 빌딩
통인동 136은 경복궁역 인근 서촌 권역에 위치한 제2종일반주거지역 건물입니다. 거래금액 69억 원, 대지 235.1㎡(71.12평, 평당 9,702만 원), 연면적 631.89㎡(191.15평, 평당 3,610만 원), 건폐율 57.80% / 용적률 199.88%, 건축년도 2009년으로 비교적 신축입니다.
Selling Point
- 경복궁역 인근 서촌 권역 제2종일반주거지역
- 건폐율 57.80% / 용적률 199.88%, 2009년 준공으로 비교적 신축
- 연면적 631.89㎡(191.15평)의 매입 단가 평당 3,610만 원
종로구 숭인동 1233 — 27.8억 원, 신설동역 준주거 소형
숭인동 1233은 신설동역 도보권의 준주거지역 소형 건물로, 27.8억 원에 거래됐습니다. 대지 121㎡(36.60평, 평당 7,595만 원), 연면적 533.45㎡(161.37평, 평당 1,723만 원), 건축년도 1969년입니다. 진입가가 30억 원 이하로 형성된 도심 인접 사례입니다.
Selling Point
- 신설동역 도보권 준주거지역 소형 빌딩
- 대지 121㎡(36.60평) 규모로 진입가 낮은 27.8억 원대
- 연면적 533.45㎡(161.37평), 평당 1,723만 원
종로구 종로5가 231-22 — 24억 원, 일반상업지역 노후 건물
종로5가 231-22는 종로5가역 인근 일반상업지역 노후 건물로 24억 원에 거래되었습니다. 대지 141.5㎡(42.80평, 평당 5,607만 원), 연면적 205.5㎡(62.16평, 평당 3,861만 원), 건축년도 1964년입니다. 도심 상업지 진입가를 가늠할 수 있는 기준점이 되는 사례입니다.
Selling Point
- 종로5가역 인근 일반상업지역 노후 건물
- 대지 141.5㎡(42.80평), 평당 5,607만 원으로 도심 상업지 진입가
- 건축년도 1964년으로 재건축 여지 검토 가능
영등포구 영등포동3가 12 — 67억 원, 영등포역 일반상업지역
영등포동3가 12는 영등포역 역세권 일반상업지역에서 67억 원에 거래됐습니다. 대지 208.3㎡(63.01평, 평당 10,633만 원), 연면적 1018.57㎡(308.12평, 평당 2,174만 원)로 일반상업지역 용적률 362.31%를 활용해 연면적이 크게 확보된 구조입니다. 건폐율 58.98%, 건축년도 1996년입니다.
Selling Point
- 영등포역 역세권 일반상업지역
- 용적률 362.31%로 연면적 1018.57㎡(308.12평) 확보
- 건폐율 58.98%, 강북 도심 외 권역의 67억 원대 상업지 사례
광진구 광장동 248-26 — 33억 원, 광나루역 인근 주거형 빌딩
광장동 248-26은 광나루역 인근 제3종일반주거지역으로, 33억 원에 거래됐습니다. 대지 200㎡(60.50평, 평당 5,455만 원), 연면적 472.72㎡(143.00평, 평당 2,308만 원), 건폐율 49.94% / 용적률 233.00%, 건축년도 2006년입니다. 한강변에 가까운 주거형 임대 수요를 노린 사례로 해석됩니다.
Selling Point
- 광나루역 인근 제3종일반주거지역
- 건폐율 49.94% / 용적률 233.00%로 주거형 임대 적합
- 대지 200㎡(60.50평), 2006년 준공
동대문구 신설동 114-24 — 29.5억 원, 준주거 85평 대지
신설동 114-24는 신설동역 도보권의 준주거지역 건물로, 29.5억 원에 거래됐습니다. 대지 283.6㎡(85.79평, 평당 3,439만 원), 연면적 826.98㎡(250.16평, 평당 1,179만 원), 건폐율 58.35% / 용적률 220.00%, 건축년도 1990년입니다. 대지 규모 대비 진입가가 낮아 임대수익형 자산으로 검토되는 구간입니다.
Selling Point
- 신설동역 도보권 준주거지역
- 대지 283.6㎡(85.79평) 규모임에도 평당 3,439만 원의 매입 단가
- 연면적 826.98㎡(250.16평), 평당 1,179만 원의 연면적 효율
마포구 상수동 334-9 — 26억 원, 홍대권 인근 소형 빌딩
상수동 334-9는 상수역 인근 제2종일반주거지역 건물로, 26억 원에 거래됐습니다. 대지 169㎡(51.12평, 평당 5,086만 원), 연면적 163.64㎡(49.50평, 평당 5,252만 원), 건폐율 47.18% / 용적률 88.53%, 건축년도 1974년입니다. 용적률이 낮아 신축 시 연면적 확장 여지가 있는 점이 특징입니다.
Selling Point
- 상수역 인근 제2종일반주거지역
- 건폐율 47.18% / 용적률 88.53%로 신축 시 추가 연면적 여지
- 대지 169㎡(51.12평), 평당 5,086만 원의 홍대권 진입가
BLOC 시사점
9건의 데이터를 종합하면, 같은 서울 권역 내에서도 용도지역(상업/준주거/주거)과 역세권 여부가 평당가의 1차 결정 변수임이 다시 확인됩니다. 도심 일반상업지역(초동 11,893만 원, 영등포동3가 10,633만 원)이 상단을 형성하는 반면, 동대문 준주거지역(3,439만 원)은 같은 준주거인 숭인동(7,595만 원)과도 두 배 이상 격차를 보입니다. 같은 가격대(20억대 후반~30억대)라도 광장동·신설동·숭인동·상수동의 입지 성격이 모두 다르기 때문에, 평당가뿐 아니라 용적률 여유와 건축년도를 함께 봐야 자산가치의 미래 레인지를 가늠할 수 있습니다. BLOC은 앞으로도 권역별·용도지역별 실거래 데이터를 정량적으로 비교해, 강남 외 권역의 투자 의사결정에 필요한 기준점을 제공하겠습니다.
