안녕하세요. 서울 상업용 부동산 인사이트 미디어 BLOC입니다.
강남 청담·신사·대치 중심으로 13건 — 5월 4주차 서울 빌딩 거래 흐름
2025년 4월 27일부터 4월 30일까지 국토교통부 실거래가 공개시스템에 등재된 서울 빌딩 거래 13건을 BLOC이 정리했습니다. 거래 라인업의 무게중심은 명확합니다. 강남구가 청담동 2건(266억·126억), 신사동 2건(137억·125억), 역삼동(114억), 대치동(109억) 등 6건으로 가장 두텁고, 서초 방배·반포(130억·127억)가 뒤따르며, 광진 화양동(73.5억), 중구 신당동·명동1가(74억·61억), 종로 명륜2가(53억), 성북 동소문동(50억)까지 권역별로 골고루 분포합니다.
가격 스펙트럼은 청담동 266억 코너 빌딩을 정점으로 50억대 동소문동 상업지역 자산까지 폭넓게 펼쳐졌습니다. 특히 명동1가 18평짜리 꼬마빌딩이 61억에 거래되며 대지 평당 33,891만 원을 기록한 점, 청담동 71이 대지 평당 17,604만 원에 266억으로 묶인 점은 강남 외 도심 코어 상권의 단위가가 강남 주거형 빌딩을 추월하는 흐름을 보여 줍니다.
강남구 청담동 71 — 266억 청담 명품거리 배후 빌딩
건물 개요
- 소재지: 강남구 청담동 71
- 거래금액: 266억 원 (2,660,000만 원)
- 용도지역: 제3종일반주거
- 대지: 499.5㎡ (151.10평 / 평당 17,604만 원)
- 연면적: 2,031.9㎡ (614.65평 / 평당 4,328만 원)
- 용적률: 248.05%
- 건축년도: 2004
청담동 명품거리 배후의 중대형 빌딩으로, 이번 주 거래 중 단연 최대 규모입니다. 대지 151평, 연면적 614평급 자산에 266억이 책정되며 대지 평당 17,604만 원을 기록했습니다. 2004년 준공으로 노후도 부담이 비교적 낮고, 용적률 248.05%로 제3종일반주거지역에서 활용 가능한 연면적을 충실히 확보한 케이스입니다.
강남구 신사동 524-14 — 137억 가로수길 배후 자산
건물 개요
- 소재지: 강남구 신사동 524-14
- 거래금액: 137억 원 (1,370,000만 원)
- 용도지역: 제2종일반주거
- 대지: 239.1㎡ (72.33평 / 평당 18,942만 원)
- 연면적: 662.44㎡ (200.39평 / 평당 6,837만 원)
- 용적률: 201.93%
- 건축년도: 2001
가로수길·세로수길 배후의 72평대 자산이 137억에 손바뀜되며 신사동 대지 평당 단위가 18,942만 원을 기록했습니다. 청담동 71(17,604만 원)을 토지 단위가 기준으로는 앞선 셈입니다. 2001년식 200평 규모 자산으로 안정적 임대 운영이 가능한 규모입니다.
서초구 방배동 1027-5 — 130억 167평 중대형 필지
건물 개요
- 소재지: 서초구 방배동 1027-5
- 거래금액: 130억 원 (1,300,000만 원)
- 용도지역: 제2종일반주거
- 대지: 552.4㎡ (167.10평 / 평당 7,780만 원)
- 연면적: 2,732.65㎡ (826.63평 / 평당 1,573만 원)
- 용적률: 317.06%
- 건축년도: 1998
방배동에서 보기 드문 167평대 필지가 130억에 거래됐습니다. 대지 평당은 7,780만 원으로 청담·신사 대비 절반 수준이지만, 연면적이 826.63평에 달해 임대형 수익 자산으로서 매력이 큽니다. 용적률 317.06%로 제2종일반주거 상한을 넘는 기존 건축물 보너스가 적용된 케이스입니다.
서초구 반포동 705-3 — 127억 한강변 배후 자산
건물 개요
- 소재지: 서초구 반포동 705-3
- 거래금액: 127억 원 (1,270,000만 원)
- 용도지역: 제3종일반주거
- 대지: 273.0㎡ (82.58평 / 평당 15,379만 원)
- 연면적: 879.29㎡ (265.99평 / 평당 4,775만 원)
- 용적률: 251.20%
- 건축년도: 2001
반포 한강변 배후 권역의 82평대 자산이 127억에 거래됐습니다. 대지 평당 15,379만 원으로 신사동(18,942)·청담동(17,604) 다음 가는 강남권 토지 단위가입니다. 2001년식 자산에 용적률 251.20%로 신축 대비 활용 효율도 양호합니다.
강남구 청담동 31-15 — 126억 재건축 잠재력 자산
건물 개요
- 소재지: 강남구 청담동 31-15
- 거래금액: 126억 원 (1,260,000만 원)
- 용도지역: 제3종일반주거
- 대지: 343.1㎡ (103.79평 / 평당 12,140만 원)
- 연면적: 1,059.29㎡ (320.44평 / 평당 3,932만 원)
- 건축년도: 1987
청담동 내 100평대 대지가 126억에 거래된 케이스로, 1987년 준공된 노후 자산이라는 점에서 토지 가치 중심의 거래로 해석됩니다. 대지 평당 12,140만 원은 청담동 71(17,604), 신사동 524-14(18,942) 대비 합리적 진입가로 재건축·리모델링 잠재력을 노린 매입으로 보입니다.
강남구 신사동 545-22 — 125억 신사동 안정형 자산
건물 개요
- 소재지: 강남구 신사동 545-22
- 거래금액: 125억 원 (1,250,000만 원)
- 용도지역: 제2종일반주거
- 대지: 245.7㎡ (74.32평 / 평당 16,818만 원)
- 연면적: 503.47㎡ (152.30평 / 평당 8,208만 원)
- 용적률: 156.29%
- 건축년도: 1996
신사동 가로수길 배후 74평대 자산이 125억에 손바뀜됐습니다. 대지 평당 16,818만 원으로 신사동 524-14(18,942)보다는 다소 낮지만, 용적률 156.29%로 추가 증축 여지를 남긴 점이 매력 포인트입니다.
강남구 역삼동 730-7 — 114억 100평대 오피스 배후 자산
건물 개요
- 소재지: 강남구 역삼동 730-7
- 거래금액: 114억 원 (1,140,000만 원)
- 용도지역: 제3종일반주거
- 대지: 320.5㎡ (96.95평 / 평당 11,758만 원)
- 연면적: 1,136.51㎡ (343.79평 / 평당 3,316만 원)
- 용적률: 249.51%
- 건축년도: 2007
역삼동 오피스·근생 혼재 권역의 100평대 자산이 114억에 거래됐습니다. 2007년식 비교적 신축급 빌딩에 용적률 249.51%, 연면적 343.79평이 확보된 효율적 자산으로 평당 3,316만 원(연면적 기준)의 임대 수익형 포지셔닝이 가능합니다.
강남구 대치동 967-9 — 109억 학원가 배후 자산
건물 개요
- 소재지: 강남구 대치동 967-9
- 거래금액: 109억 원 (1,090,000만 원)
- 용도지역: 제2종일반주거
- 대지: 334.1㎡ (101.07평 / 평당 10,785만 원)
- 연면적: 734.75㎡ (222.26평 / 평당 4,904만 원)
- 용적률: 173.27%
- 건축년도: 1993
대치동 학원가 배후 101평대 자산이 109억에 거래됐습니다. 대지 평당 10,785만 원, 1993년식 자산이며 용적률 173.27%로 향후 리모델링·재건축 시 인센티브 활용 여지가 남아 있습니다.
중구 신당동 288-6 — 74억 도심 접근형 자산
건물 개요
- 소재지: 중구 신당동 288-6
- 거래금액: 74억 원 (740,000만 원)
- 용도지역: 제2종일반주거
- 대지: 288.0㎡ (87.12평 / 평당 8,494만 원)
- 연면적: 781.88㎡ (236.52평 / 평당 3,129만 원)
- 용적률: 209.03%
- 건축년도: 1993
신당동 87평대 자산이 74억에 거래됐습니다. 대지 평당 8,494만 원, 용적률 209.03%로 도심 접근성과 임대 수익률의 균형을 노린 매입으로 보입니다.
광진구 화양동 465-1 — 73.5억 건대입구 배후 대형 자산
건물 개요
- 소재지: 광진구 화양동 465-1
- 거래금액: 73.5억 원 (735,000만 원)
- 용도지역: 제3종일반주거
- 대지: 542.0㎡ (163.96평 / 평당 4,483만 원)
- 연면적: 1,932.61㎡ (584.61평 / 평당 1,257만 원)
- 용적률: 274.80%
- 건축년도: 2005
건대입구·화양동 대학가 상권 배후의 163평대 자산이 73.5억에 거래됐습니다. 대지 평당 4,483만 원으로 강남권 대비 1/3~1/4 수준이지만, 연면적 584.61평·용적률 274.80%로 임대 수익형 자산으로서의 규모감을 확보했습니다.
중구 명동1가 46-2 — 61억 명동 중심상업 코너 꼬마빌딩
건물 개요
- 소재지: 중구 명동1가 46-2
- 거래금액: 61억 원 (610,000만 원)
- 용도지역: 중심상업
- 대지: 59.5㎡ (18.00평 / 평당 33,891만 원)
- 연면적: 158.19㎡ (47.85평 / 평당 12,748만 원)
- 용적률: 265.87%
- 건축년도: 1985 (자료 미기재, BLOC 기본값)
명동 중심상업지역 코너의 18평짜리 꼬마빌딩이 61억에 거래됐습니다. 대지 평당 33,891만 원 — 이번 주 13건 거래 중 단연 1위이자, 청담동 71(17,604) 대비 약 1.9배의 토지 단위가입니다. 외국인 관광객 수요와 명동 핵심 상권 노출도가 협소 부지의 가격 프리미엄을 결정짓고 있음을 보여주는 사례입니다.
종로구 명륜2가 180-2 — 53억 성균관대 배후 자산
건물 개요
- 소재지: 종로구 명륜2가 180-2
- 거래금액: 53억 원 (530,000만 원)
- 용도지역: 제3종일반주거
- 대지: 150.7㎡ (45.59평 / 평당 11,626만 원)
- 연면적: 331.06㎡ (100.15평 / 평당 5,292만 원)
- 용적률: 179.55%
- 건축년도: 1990
성균관대 인근 명륜동 45평대 자산이 53억에 거래됐습니다. 대지 평당 11,626만 원으로 종로 도심권의 안정적 토지 단위가를 보여 줍니다. 1990년식 노후 자산으로 향후 리모델링 잠재력을 노린 매입으로 풀이됩니다.
성북구 동소문동6가 118 — 50억 일반상업지역 자산
건물 개요
- 소재지: 성북구 동소문동6가 118
- 거래금액: 50억 원 (500,000만 원)
- 용도지역: 일반상업
- 대지: 297.5㎡ (89.99평 / 평당 5,556만 원)
- 연면적: 623.25㎡ (188.53평 / 평당 2,652만 원)
- 용적률: 148.22%
- 건축년도: 1985
동소문동 일반상업지역 89평대 자산이 50억에 거래되며 이번 주 거래 중 최저 금액을 기록했습니다. 대지 평당 5,556만 원, 1985년식 자산이며 용적률 148.22%로 추가 증축·재건축 시 일반상업지역 용적률 인센티브를 활용할 수 있는 케이스입니다.
BLOC 시사점
5월 4주차 서울 빌딩 13건 거래에서 BLOC이 주목하는 시그널은 세 가지입니다.
첫째, 강남 주거형 빌딩의 100~200억대 거래가 두텁다는 점입니다. 청담동 266억·126억, 신사동 137억·125억, 방배동 130억, 반포동 127억, 역삼동 114억, 대치동 109억 등 100억대 거래만 8건에 달합니다. 강남구 단일로만 6건이 거래되며 강남 매수세가 여전히 견조함을 보여 줍니다.
둘째, 도심 코어 상권의 단위가가 강남 주거형을 추월한다는 점입니다. 명동1가 46-2 꼬마빌딩이 18평·61억·대지 평당 33,891만 원에 거래됐는데, 이는 같은 주 거래된 청담동 71(17,604만 원)·신사동 524-14(18,942만 원)의 약 1.8~1.9배입니다. 외국인 관광객 수요 회복이 명동·종로 코어 상권의 협소 부지에 강한 가격 프리미엄을 형성하고 있습니다.
셋째, 광진 화양동·성북 동소문동·종로 명륜2가 같은 강남 외 지역에서 50~75억대 거래가 동시에 나오고 있다는 점입니다. 강남권 100억대와 강남 외 50~75억대가 같은 주에 나란히 체결되는 양상은, 매수자가 입지·규모·가격대별로 분명한 전략을 가지고 시장에 진입하고 있다는 신호로 읽힙니다.
본 자료의 모든 거래 정보는 계약일 25.4.27.~25.4.30. 국토교통부 실거래가 공개시스템 기반의 참고 자료이며, 매매 금액과 계약 사항은 변경될 수 있습니다.
